樓市之夏，冷熱皆難眠
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開發(fā)商、購房者、投資客對即將到來的“金九銀十”產(chǎn)生些許期待，在行業(yè)整體回暖的情況下，“黃金月”會否如約而至？下半年又將出臺哪些樓市新政？
????新華網(wǎng)北京8月21日電（記者 萬方 葉蘇潯 實習(xí)記者 陳凱茵）北京的8月，秋意漸近。
????而西南五環(huán)外萬科的一處樓盤卻并未感到一絲涼意。該樓盤正逢二期開售，即使是在工作日，前來認(rèn)購的購房者依然絡(luò)繹不絕。
????“這樓盤我看了很久，只是沒想到會這么火，我今天是帶著訂金來的，馬上就去交”，焦先生略顯急切的告訴記者。據(jù)焦先生的售樓經(jīng)理郭小姐透露，本期樓盤已在開盤當(dāng)日全部訂光。
????焦先生的遭遇只是今年夏天火熱樓市的一個縮影。在傳統(tǒng)意義的銷售淡季里，我國一二線城市的房地產(chǎn)市場，在政策加持和流動性寬松的環(huán)境下，出人意料的呈現(xiàn)一波“走牛”行情。
????這也讓躁動不安的開發(fā)商、購房者、投資客對即將到來的“金九銀十”產(chǎn)生些許期待，在行業(yè)整體回暖的情況下，“黃金月”會否如約而至？下半年又將出臺哪些樓市新政？
????“金九銀十”如期而至？
????二季度以來，隨著“330新政”效果顯現(xiàn)、股市資金轉(zhuǎn)投樓市等多重因素持續(xù)發(fā)酵，北上廣深等一線城市樓市基本面逐漸向好似乎已成定局。
????或許是源于回暖跡象帶來的信心，又或許是傳統(tǒng)的“金九銀十”仍然具有強大的誘惑力，記者走訪北京多個樓盤發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商選擇在8月底9月初集中推盤。
????亞豪機構(gòu)的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，9月份，京城預(yù)計將有39個項目入市銷售。包括保利、遠(yuǎn)洋、萬科、泰禾、中信、首創(chuàng)、首開等在內(nèi)的品牌房企在9月均有“大手筆”。
????與這些品牌房企一樣，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對未來兩個月的市場走向同樣持樂觀態(tài)度。“經(jīng)歷7、8月調(diào)整之后，金九銀十將成為大概率事件”，顧云昌預(yù)測道。
????值得注意的是，即使今年“金九銀十”的行情將如約而至，但隨著房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入下行通道，如往年一般火爆的行情恐怕難以再現(xiàn)。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在接受記者采訪時指出，在開發(fā)商集中祭出營銷策略和促銷活動的推動作用下，一些熱門區(qū)域的成交量較平時將有所增長，但增幅不會如前幾年那樣大。
????同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦表示，存銷比在15個月以下的二線城市沖擊“金九銀十”壓力不大，但在東北等一些存量較大的城市，“金九銀十”出現(xiàn)的概率相對較小。
????“下半場”分化仍是主基調(diào)
????近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月有31個城市新房價格環(huán)比上漲，比6月增加了4個。二手房價格環(huán)比上漲的城市有39個。從漲幅看，7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體而言，樓市已經(jīng)顯露出明顯回暖的跡象。
????對此，顧云昌預(yù)測下半年中國樓市將“觸底反彈，穩(wěn)中有升”。“三、四季度樓市情況將好于上半年，未來將繼續(xù)完成‘軟著陸’。”顧云昌表示。
????“下半年樓市總體來說會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大規(guī)模的價格反彈現(xiàn)象。但樓市分化的趨勢仍將繼續(xù)。”任興洲在接受記者采訪時說。
????與北上廣深樓盤售樓處的火爆場景相比，三、四線城市的售樓處卻略顯冷清。記者探訪杭州的一處樓盤發(fā)現(xiàn)，整個售樓部大廳里只有一位看房者，以及兩位在玩手機的銷售。
????同策咨詢研究部分析師許之靜進(jìn)一步分析“分化形勢”，她指出一線城市在積壓已久的剛需以及改善型需求作用力下，目前北上廣深房價已進(jìn)入一個常態(tài)化的上升通道。而二線城市當(dāng)前在政策刺激下出現(xiàn)了進(jìn)一步分化，存銷比在8個月以下的城市，比如蘇州、南京、南昌等城市，房價仍處于上行通道，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。但部分存銷比遠(yuǎn)高于20個月的城市，仍然面臨去庫存的壓力，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅持“以價換量”去庫存。
????全國性樓市刺激政策恐難再現(xiàn)
????追溯本輪樓市回暖的原因，前期政策的密集出臺無疑是重要的助推因素。
????公積金新政、“3·30樓市新政”出臺以來，各地區(qū)政策效應(yīng)開始逐步體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1-7月份,商品房銷售面積59914萬平方米,同比增長6.1%,增速比1-6月份提高2.2個百分點。
????自此以后全國性的樓市政策鮮少出臺，在經(jīng)歷了數(shù)月的“空窗期”后，市場對于下半年樓市新政出臺的期盼普遍回升。
????在任興洲看來，從目前看，下半年不太可能推出全國性的房地產(chǎn)刺激政策。“主要導(dǎo)向還是實施分類、精準(zhǔn)調(diào)控，因地制定，因城施策。有的城市可能會根據(jù)本地情況推出一些利好政策來刺激樓市”，任興洲說道。
????事實上，她所提到的“分類指導(dǎo)、因地制宜”的調(diào)控思路在最近北京通州出臺的“最嚴(yán)限購令”中體現(xiàn)得尤為明顯。
????8月14日，北京市住建委和北京通州區(qū)政府連夜發(fā)布了《關(guān)于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，一紙“限購令”無疑給熱到燙手的通州樓市潑了一盆冷水。就在通州此起彼伏的投機、炒房、追漲風(fēng)潮興起之時，“限購令”的出現(xiàn)，凸顯了政府遏制炒作的調(diào)控意圖。
????此外，從7月份房價數(shù)據(jù)所反映的特點來看，在一線城市房價環(huán)比全部上漲且漲幅仍然較高的同時，絕大部分二線城市房價環(huán)比雖然上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房價環(huán)比仍然下降。
????不難看出，各地成交量、政策刺激作用和房價上漲均呈現(xiàn)分化，而這背后依然隱藏著經(jīng)濟發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口和原有庫存量等多種不平衡因素。
????對此，顧云昌指出，預(yù)計下半年大部分地區(qū)將繼續(xù)把去庫存作為主要任務(wù)，“由于我國正處在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，原有政策也正在消化，導(dǎo)致樓市分化仍將繼續(xù)，因而下半年樓市政策不能‘一刀切’。”?
????進(jìn)入8月，房企進(jìn)入中報密集發(fā)布期。告別黃金時代的房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)歷加速洗牌的過程。
????據(jù)統(tǒng)計，在已經(jīng)公布2015年中期業(yè)績的40多家房企中，27家房企凈利潤出現(xiàn)了下滑，其中萊茵置業(yè)、匹凸匹、陽光股份等7家房企的凈利潤下滑幅度超過了50%，5家出現(xiàn)虧損。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代的表現(xiàn)愈加顯著。
????面對越來越難賣的房子，以及越來越薄的利潤，不少房企開始主動轉(zhuǎn)型，投身其它時下更為火熱的行業(yè)。
????專業(yè)延伸型
????代表企業(yè)：萬科集團(tuán)
????萬科8月16日晚間發(fā)布中期業(yè)績。上半年公司累計實現(xiàn)銷售面積902.6萬平方米，銷售金額1099.6億元，同比分別上升9.9%和9.0%。
????上半年萬科一方面強化現(xiàn)金流管控，另一方面也聯(lián)合各類金融機構(gòu)，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。日前，萬科嘗試探索REITs產(chǎn)品，幫助公司盤活存量資源提高資金利用效率，從中管窺其轉(zhuǎn)型的方向之一，便是由單一即售型不動產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價值提升，而金融將在促成這一轉(zhuǎn)型中起到關(guān)鍵性作用。
????此外，通過中報不難發(fā)現(xiàn)，萬科上半年在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢的同時，也在積極加大對消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)的探索。上半年，萬科正式成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將物流地產(chǎn)帶入開發(fā)運作階段。
????不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，看不懂現(xiàn)在的萬科。從本次中期業(yè)績發(fā)布會公布的信息來看，萬科的新業(yè)務(wù)嘗試同樣有讓人感到迷惑的地方。比如萬科嘗試最早的商業(yè)地產(chǎn)，這兩年討論最多的養(yǎng)老地產(chǎn)都沒有進(jìn)入首批事業(yè)部名單。
????對此，郁亮稱，萬科面臨的實際問題是如何把需求轉(zhuǎn)化成有效業(yè)績，“我們還在嘗試試錯過程中”。
????新華網(wǎng)北京8月18日電（實習(xí)記者 陳凱茵）從通州將成為北京“行政副中心”的風(fēng)聲驟起，到靴子最終落地，首先熱烈響應(yīng)的還是樓市。市場用此起彼伏的投機、炒房、追漲熱烈歡迎“行政副中心”的落地通州。
????而就在通州樓市“形勢大好”之時，8月14日，北京市住建委和北京通州區(qū)政府連夜發(fā)布了《關(guān)于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》），給熱到燙手的通州樓市降降溫。
????《通知》規(guī)定，滿足以下條件之一，才可以購買1套通州區(qū)商品住房：一是京籍無房戶；二是已有1套住房的通州戶籍居民家庭，需落戶通州3年(含)以上；三是已有1套住房的北京市其他區(qū)縣戶籍居民家庭，需近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅；四是在京無房的外地人，需近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅。
????相比于現(xiàn)行的北京市戶籍家庭限購2套、外地及單身限購1套的政策，這份通知被稱為“加強版限購令”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通州“限購令”的出臺能夠有效緩解因“城市副中心”概念而引發(fā)的投機、炒房、追漲等風(fēng)潮。
????除了抑制炒房，“加強版限購令”背后還透露出另兩層含義。
????一方面是重新凸顯出“行政副中心”的真正含義和責(zé)任。根據(jù)北京市關(guān)于行政副中心的規(guī)劃思路，除了把適宜的行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)移到通州，北京還希望以此帶動科研、商務(wù)、文化、會展等功能的聚集，逐步帶動中心城區(qū)人口向通州轉(zhuǎn)移。
????對通州而言，樓市回歸平衡發(fā)展，是在營造良好的環(huán)境更好地承接北京科研、商務(wù)、文化、會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的落地。
