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????房地產企業該如何進行轉型和升級？未來房地產市場趨勢如何？作為全球最大規模的房地產服務營運商之一的戴德梁行，于9月16日在金陵飯店與新華網-新華房產聯合主辦《轉型與機遇——戴德梁行2014南京房地產發展趨勢論壇》。各路大腕名企將齊聚一堂，就房企轉型升級和房地產行業未來發展趨勢等熱門話題展開討論。
????作為本次論壇的主講人，戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮將以《中國住宅市場分析》主題做出演講，深度剖析當前中國住宅市場發展現狀及未來行業前景規劃。
????除戴德梁行相關高層出席外，嘉民集團華東區總經理李益謙、天風證券公司債券融資部董事總經理屠建忠及南京市相關政府部門負責人等嘉賓也將蒞臨現場，對房地產市場現狀及未來房企轉型和升級方向進行探討與業內分享。
????據了解，本次論壇還特別安排了嘉賓交流環節，給與會學者、專家以及房企老總搭建起一座觀點碰撞的橋梁，形成一場理念和操作的真正交鋒。
????可以預見，來自全國各地的房地產權威專家學者、業界人士和政府要員共聚一堂進行的思維碰撞，必將會讓本次房地產發展論壇擦出更加精彩的“火花”。
????作為本次論壇的主辦方之一，新華網新華房產將在本次論壇召開期間，進行現場直播及全方位報道，歡迎關注。
????以下為論壇實錄：
????主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好！歡迎各位蒞臨由戴德梁行與新華網新華房產聯合舉辦的“轉型與機遇——2014南京房地產發展趨勢論壇”活動。我是新華網房產事業中心的俎弘。感謝大家的光臨。
????行業的調整和政府調控政策的轉變，給房地產企業的發展提供了新的要求。我們過去“躺著就能掙錢”的時代現在已難尋覓，企業只有找到適合自己的經營方式進行轉型，才能夠在未來激烈的競爭中占得先機。
????鑒于此，戴德梁行與新華網新華房產特別邀請到南京房地產行業眾多精英代表歡聚一堂，今天我們圍繞“轉型”與“機遇”這兩大關鍵詞展開探討，為行業發展出謀劃策。
????下面就為大家介紹一下這些精英們：
????綠地集團南京公司總經理薛明輝，嘉民集團華東區總經理李益謙，戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵，戴德梁行華東區商業地產服務部高級助理董事范紅娟，戴德梁行南京公司副總經理楊煜，天風證券公司債券融資部董事總經理屠建宗，雨潤控股集團有限公司副總裁陸劍，戴德梁行環球董事、亞太區估價及顧問服務部主管趙錦權，戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮，戴德梁行南京及杭州公司總經理湯耀光。
????首先請讓我們用熱烈的掌聲有請戴德梁行華東區董事總經理劉小華女士，為本次活動致開幕詞。掌聲有請。
????劉小華：大家好！女士們、先生們，今天非常高興在這里有機會與大家見面。這已經不是第一次，我們連續有好幾年在南京召開論壇。我們也是第一家國際房地產的服務公司，在南京看出機會開一個分公司，我們現在還是一個比較有代表性的公司，我們也很驕傲。今天特別榮幸，因為新華網陳總的厚愛，有機會和他們合作，讓新華網成為我們一個策略伙伴。我們每年都做論壇，可能話題新意不夠多，但是我們每一次都在想最近市場的狀況怎么樣，重要的是分享我們過去很多的經驗，通過我們自己的觀察及在不同的業領域，跟大家作為一些開發也好，融資也好的方方面面，所以我們今天每一次抓破頭想出一個話題。
????今天我們的話題是“轉型與機遇”，我相信大家不會說現在市場不具挑戰，因為大家都覺得困難重重。未來這條路不容易走。現在銀根也比較緊迫，后面是否還有一些機會？今天我想宣布一下，我們在搭建另外一個平臺作為融資顧問。我相信大家銀根緊了，我們怎么樣，現在也具挑戰。我們應該怎么樣去面對？怎么樣可以融資？我跟陸總也是老朋友，在聚的時候說到，他們剛拍了一個塊地在杭州。我恭喜他，他說不知道是不是要恭喜，因為現在拿到地也不是那么容易開發。
????今天我非常榮幸，我想再次感謝李總、陸總、薛總、屠總。我再次感謝幾位貴賓，幾位我們的好朋友過來給我們支持，做我們的伙伴。同時也非常感謝從香港、深圳等不同地方趕來的我們的高級董事、我們的管理層。我們的高管都特意過來，不只是因為有這樣一個機會才會過來，我們的策略顧問部與其他部分的同事過來，其實是只要你們有任何的需要，我們在服務上都可以請他們做業務上的建議或者給我們一點提點，他們隨時可以過來。
????所以我今天也不耽誤時間，就讓你們繼續去分享。接下來是蔣總會給大家介紹關于住宅部分的中國市場狀況，我們如何找一些啟發的機會和機遇。我也不耽誤了，希望你們有一個愉快的下午。我趁著這個機會，預祝大家在國慶節快樂、休假開心。以后有機會再多聊，謝謝！
????主持人：非常感謝戴德梁行董事總經理劉小華女士的致辭，下面有請新華網房產事業中心總編輯陳卿先生。
????陳卿：大家好！非常榮幸參加今天的論壇。首先，請允許我代表本次論壇的唯一合作媒體新華網、新華房產預祝本次論壇取得圓滿成功。去年，新華房產與戴德梁行在杭州成功舉辦了一次商業地產發展論壇，正是因為去年的成功，才有了今天新華房產與戴德梁行在南京的再次攜手。
????最近一段時間，相信各位嘉賓經常聽到的一個關鍵詞匯就是新常態。新常態其實就是時常發生的狀態，理解了新常態，我想就能夠更好的去思考房地產行業的轉型與機遇。
????剛剛召開的天津達沃斯論壇上，總理的講話透露出了一組值得關注的數據。上半年，中國經濟增長7.4%，CPI物價漲幅2.3%。城鎮新增就業970多萬人。從這些數據不難看出，當前中國經濟的狀況可以說是平穩運行，穩中有升。這些數據，在主要經濟體國家中的表現都是非常矚目的。當然，從目前的形勢來觀察，我們依然面臨挑戰，具體表現在“三期疊加”效應非常明顯。前期政策進入消化期、增長速度進入換擋期、結構調整進入陣痛期。所以，未來的很長一段時間，中國經濟整體形式將從高速增長過度到中高速增長。
????具體到房地產領域，這也是業界判斷中國房地產從黃金時代過度到了白銀時代。一方面，房地產調控下行壓力加大。另一方面，去行政化的調控思路又為房地產行業發展帶來了新契機。這就是我理解的轉型與機遇。當然，當前的南京樓市作為目前全國7個仍然沒有放開限購的城市，又表現出了自己特殊的一面。所以，我也很希望今天的論壇中，南京地產界的意見領袖們能夠碰撞出思想火花，為南京房地產的持續穩定發展獻計獻策。
????經過一年的發展，今天的新華房產已經在全國36個城市茁壯成長。我們秉承地產財經化的新聞理念，致力于通過三年左右的時間，打造中國房地產新聞門戶。新華房產南京團隊是非常優秀的一支隊伍，希望今天在場的嘉賓們，在今后，能一如既往支持新華房產。
????我本人與戴德梁行其實結緣應該超過十年，我認為，戴德梁行是五大行中最接地氣的。房地產是一個區域性非常顯著的行業，我也預祝戴德梁行在南京不斷取得成功。
????最后，祝各位領導、來賓、朋友們身體健康、萬事如意，謝謝！
????主持人：感謝陳總的致辭。下面我們就進入論壇環節，首先，我們請到是戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮
????蔣尚禮：大家好，非常感謝大家來參加今天下午的論壇。我們目前面對的房地產市場問題并不是今天才發生的，就像佛教說，有因才有果，研究一下“因”，看一下后面“果”。我們看到，過去7年里在房地產開發投資的增長速度，增長3.4倍，同期GDP增長只有1.6，看這個數字，很明顯房地產開發這塊的投資是高于我們的經濟增長很多，結果導致我們看到過去這幾年開發的面積非常多，更多三四線城市都做大量的開發。到2014年開始趨勢有所放緩，原因很明顯，我們可以看到今年1月份到7月份，大概有16個新開發的面積，同時銷售下降了9%，我認為這只是一個開始。我們今年前7個月跌幅是9.4%，以后恐怕壓力還在。其中我們看房價，要比我們一般人承受的水平有所偏高。
????最近已經有一些城市慢慢放寬限購，但是市場反應還是一般，最主要原因是還有一條相對比較嚴的政策沒有放松，就是限貸政策。從這里面就算看到有些城市放寬了限購措施以后，成交量沒有上去。但是以往一刀切的宏觀政策，可能往后會傾向于分類調控，按照城市個體的情況做一個調控的措施。我們看到，一二三線城市共23個，占GDP是43%，如果后面還是一刀切的話，對一些城市并不合適。一線城市恐怕在未來一段時間內調控力度還會非常嚴。
????其實城市與城市之間有一個層次，我們分為三個層次：一線城市、二線一級、二線二級的城市。一線城市總體成交量實際上在過去1到7月份，受市場的影響最大，成交量是24%。二三線城市最敏感，對于市場的信息市場的走勢反應最快，所以成交量下跌是最驚人的。二線一級下降18.2%，二線二級是下降8.7%。我們看到第一波一線城市反應過來了，價格量有所減少，更多看趨勢還是往下走，慢慢趨勢回到一線到二線，二線到三線，這次市場的調整于2010年的時候，調整期會漫長，內地房地產市場第一次真真面對了一個調整的情況。在過去7個月里面，價格有漲，而且速度有所放緩。我們看二線的城市，趨勢有所下降，看三四線城市還比較嚴格。
????這里把中國GDP發展最快的幾個城市做一下對比，從這里面我們看到，一批高增長的城市包括天津、武漢、南京、鄭州等，這些經濟來說是屬于高增長的，是利好的。第二個是屬于房價過去5年的漲幅，南京在這塊里面屬于有點偏高，它是高于50%的漲幅。第三個2013年里面成交量比過去的5年都要多。證明2013年對于南京市場和武漢、唐山這些市場相對活躍一些。我們說南京，南京這幾個高里面，它的分數是挺好的，包括它對于房地產本地經濟的一個依賴，普遍是偏低的，所以房地產市場哪怕放緩，對南京的經濟影響是低的。在房地產再投資這塊里面，它也是處于一個相對比較低的比例，所以沒有過硬的情況。南京的庫存跟潛在的供應處于相對比較合理的區間，所以我們把這些指標找全得出一個結論，二線城市風險最低的有深圳、大連，風險偏低的城市有上海、北京等，每個城市里面對的情況都不一樣，所以我們往后看，不是看好，一定是每個城市幾次去看。
????剛才也提到了房價偏高的問題，全國按收入比是9.8，如果房價要下調15%到20%，需求就會上來，這話在某種程度上是合理的。目前很多開發商在調完價格以后，也是在這個指標左右，有很多需求。按照這個比例來看，只要市場開發商在價格和其他優惠方面配合的話，我們調整期有機會可以加速可以完成。但是問題還是有的，最大的問題就是庫存，包括潛在的供應，我們分兩個階段，最近這幾年從2011年開始到今天為止，新開發的面積減去銷售的面積是13.1億平方米，加上前期沒有賣出去的面積，大概有21億平方米，所以庫存和潛在供應是有壓力的。下一步要面對某一個市場里面，我們必須要看清楚，某一個市場某一個城市它的潛在供應究竟有多少，今后如果有新的投資或者已有土地了，在開發過程中我們如何做調整。
????比較幸運的一二線城市庫存相對比較少，我們測算的話8.5或者9個月就可以銷售掉。這么多城市都有機遇，但是面對庫存我們未來如何做一些調整？
????下面這張圖，做中小開發商沒得做，其實不是，我們看2013年全國前50開發商占市場的份額只有15.9%還沒有到16%，今年上半年可能份額會稍微提升一點，但是也只有19%，等于說市場里面還有80%構成是中小開發商。中小開發商還有機遇，問題下一步我們怎么樣做，因為市場不可能產生一百家萬科，市場里面還有很多的中小開發商。中小開發商要生存，必須要考慮下一步怎么樣在這個市場條件的環節里面能生存，而且生存里面我還要賺利潤。如果按以前粗放式開發模式或者是滾動式開發，風險非常大，以后除了單純做一些豪宅，我們還要更多有一些市場的機遇。我們如何挖掘，等一下論壇里面相信嘉賓們會給大家帶出一些思路，給大家參考。
????最后市場里面確實有風險性，庫存是我們最大的壓力，但是在新型城鎮化過程里，很多三四線城市會受益，在這樣的機遇里，大家是否能夠掌握到，把握未來5年到20年里城鎮化給我們帶來的所有機遇，我想這個下面的兩個論壇里，給大家多一點指引，我今天的話題就介紹到這里，謝謝各位。
????主持人：非常感謝蔣先生的分享。我們本次的論壇主題是“轉型與機遇”，事實上，房地產的轉型選擇很多，從住宅到商業，從商業到產業，還有旅游地產、養老地產等等，但究竟該如何契合企業自身的實際情況，選擇轉型的方向呢？我們下面進入第一場論壇環節，主題是“房企多元化轉型面面觀”。有請到的是綠地集團南京公司總經理薛明輝，嘉民集團華東區總經理李益謙，戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵及戴德梁行華東區商業地產服務部高級助理董事范紅娟。戴德梁行南京公司副總經理楊煜擔任本場主持，我將話筒交給他。
????楊煜：各位好，第一個問題，現在越來越多的這種開發商涉足商業地產，你覺得現在這樣的趨勢是否還在持續？第二個是否有成功的案例？
????范紅娟：很高興有這樣的機會跟大家分享商業上面的一些觀點，就剛才的兩個問題，我先提一些不成熟的觀點，希望在座的專家進行分析。
????第一個問題是說是否有更多的開發商進入地產領域里，我的回答是肯定的，在我們商業地產領域，現在進入到了百花齊放的局面，從傳統大家比較熟悉的大的開發商到很多中小型開發商，甚至是零售商也開始進入商業地產領域，而且做的比較成功的項目，包括蘇州的永旺等，已超過大家的預期。
????楊煜：剛才我和薛總剛好坐在一起，綠地也是比較早進入商業地產的公司，是什么原因，讓綠地有這樣的計劃，當初的這樣的決定是主動的還是被動的？
????薛明輝：綠地走進商業板塊跟全國戰略規劃是捆綁在一起，綠地在2003年是上海的，2003年以后決定走出上海，走出上海以后單一做住宅開發是有局限的，因為我們走到每個城市每個地區政府對房地產的要求是不完全一樣。比如走的第一個城市是南昌，要求在社區里配備一些酒店和娛樂設施。之后走入酒店，通過紫峰大廈，我們集團開始轉型做商業辦公和住宅相結合。通過這些年的發展，2012年基本達到商業辦公和住宅各50%，加起來有100家酒店，應該是主動的一個轉型。
????楊煜：很多傳統公司在轉型的時候，大部分還是比較注重在酒店辦公商業等物業，這幾年我們看到大的房企進入工業物流地產，請蘇智淵介紹一下這塊的內容。
????蘇智淵：在過去5年里面，忽然之間整個市場開展很多人看所謂的產業地產，實際上講到這個話題，產業地產進一步劃分，我們通常把它分為三種類型，廠房、物流地產、工業土地性質的研發辦公樓地產，我們在過去5年已經看到在市場上有很多的一些專業機構或者專業的開發商，在這三種類型上都已經開始打出了一些知名度。很有趣，在5年里品牌紛紛開始樹立起獨樹一幟的商業地產，開始在市場上很快速地擴張，實際上我個人覺得，為什么會發生這樣的情況？有幾個主要的原因：第一個是產業地產本身的價值，大家都知道產業地產所謂的工業土地實際上在早期是相當穩定的，而且在很長時間里價值沒有被發現的，導致2007年有很多土地是直接通過政府的協議出讓的形式來出讓，這個比工業實地底價做的更高。所以從2007年之后，中央政府做不下去，必須要工業土地市場化。所以從2007年開始走了工業地產的招牌掛，第一次被市場有價值的認識，也基本上從那時開始工業地價的走勢進入直線向上的趨勢。
????在一兩個月前，剛剛中央政府出臺了一個新文件，實際上鼓勵各個地區開始走工業低價所謂彈性低價，在上海第一個實施，從1986年整個土地改革開始到今年，對市場是很大的沖擊。這個政策一旦推廣之后，上海的二手低價一夜上升了20%。實際上我覺得今天工業地產會變成一個熱點話題，其中很大的一個原因它的資源稀缺性太強，使得很多人在關注這些。
????楊煜：我想問一下李總，作為中國最大的工業物流地產，作為行業的甲方你對這個行業的看法。
????李益謙：實際上我們集團在國際上做綜合型地產，說到蘇智淵說的三個類別，我們集團在國外都有所涉及。從各個公司對于產業地產的觀感上也是認為這個最有投資的潛力，理由我剛才同意蘇總說的這些方面。但是剛才提到一個很重要的一點，就是資源的稀缺性，它不像我們的商業或者住宅的開發，它有非常大的量的支撐，產業地產從物流地產這塊，實際上有一定的壁壘，剛才說到的土地價格是一個，從它的整個在國內布點原則，是否全國鋪開，都會設定一個的門檻。但是我們在市場不斷地看到大的商業開發商進入這個領域，我覺得有兩方面，自己在土地資源獲得方面有一定的優勢，有很多開發商有產能聯動機制，第二個在住宅和商業開發方面的一些主要經驗或者一些成功的案例，可以復制在工業地產方面。所以這就加劇了我們整個行業的競爭態勢。
????楊煜：謝謝，我們知道在做傳統住宅開發跟商業開發有不同的開發模式，也會面臨不同的挑戰，作為綠地來講，最早我們大規模開發住宅，現在開始做了商業地產，也做了很多年，我想問一下，這兩者開發有哪些不一樣，做商業地產最重要的是什么，它有哪些困難。
????薛明輝：有人問我做超高層的問題，這是一個典型的代表。我說的是，不是你有錢，你就建的起超高層，不是你建的起超高層，你就養的起超高層，它是有門檻的。就像我們講的商業地產一樣，不像住宅地產買一塊地蓋房子，不論掙錢還是虧本都可以賣出去，投資相對比較簡單，算法也比較簡單，市場風險也比較簡單，但是商業地產不一樣，要考慮全身周期的問題。如果單純商業地產，從買地開發及銷售租賃簡單的住宅邏輯算法是算不通的，這個邏輯不成立。比如說我們經常做酒店，我的印象當中沒有哪一個酒店是掙錢的。所以說商業地產盈利計算模式不是簡單來算的，可能通過資產增值或者債融資來激活我們的商業地產。最困難的在商業地產中就是如何做好前期中期和后期的資金投資的測算問題回報點的問題，我覺得最困難的開發企業模式是只做一個商業地產，這個非常困難，只做一個項目，我想非常難。像大的集團，聯動開發，有長期沉淀資金的項目，這樣的話聯動起來可能會更好一點。
????剛才說像工業地產一樣，我們集團也在做，為什么產城一體化？我們在城市上有很多經驗，可以聯動我們地產，如果單純做工業地產做不起來，沒有這樣的資源和能力。
????楊煜：做好商業地產，需要考慮好前期的定位尤其商業更加重要，后期的運營這塊也很重要，也是現在目前很多開發商比較頭疼的問題，我想問一下范紅娟，有什么解決方案？
????范紅娟：對于一個商業來說，如果單單算用一個傳統的模式算背后營運成本也好，絕對是虧欠的，不止一個老總問過我，現在市場房地產這么差，招商的難度是大家有目共睹的，有些時候你為了吸引一個住戶進來，不僅考慮到裝修，還有后面一系列租賃期間有營運的支出。在這樣的情況下，為什么要做商業？表面看起來很難回答，從表面資金來看不值得一做，但是為什么要做。解決之道，從資本運營角度來看。換句話說，如何解決這個難題，對于商業來講是一個非常瑣碎的事情，前面招商到后面的運營，沒有人力財力大量的投入，想要盤活養活一個市場基本不可能。我如何解答這樣的問題，總體來講要有專業的人才在。人才的問題如何解決？我先在這賣一個關子。
????楊煜：李總為什么只專注于工業地產？
????李益謙：我們在澳大利亞成立，而且當時是在找澳大利亞銀行50%和50%合資成立的公司，第一個投資的項目就是工業領域的，我們有比較成功的經驗，目前整個集團旗下我們是三個上市機制，全部集中工業領域的。在2009年開始，不單單是CIC中投投了我們的股份，加拿大養老基金也同時交給我們30億美元投資總額，專注于中國工業地產的投資。這個時間節點非常重要，剛才說到每一個行業有一個周期，在2009年我們可以說，從物流地產是黃金十年的中斷，從2004年到2009年是拿地的黃金時間。我們集團也作為一個市場競爭者，必須在市場當中樹立起我們的一個鮮明的形象：我們善于做什么。剛才因為說到綠地集團也在開始研究產城方面的融資，實際上在綠地集團成立產業投資這部分做過這樣的探討，在國內一些城市進行這方面的投資。
????楊煜：現在越來越多公司進入工業及物流地產，我想問一下蘇總，對于進入這些行業的公司，你有什么建議嗎？
????蘇智淵：剛才李總講的工業地產在第一次金融危機以后一直是快速增長期，到2009年進入低谷，2010年以后又進入增長期。我想說的是到今天為止，商業地產現有的生存的公司都是在里面摸爬滾打好多年的，而且有長期的經驗在里面。一個有趣的現象，從去年下半年到今年上半年，忽然一夜之間有很多的一些非我們傳統認為的工業地產這些人開始進入到產業地產這個領域，其中很有耳熟能詳的公司，像萬科都進入，而且都集中在過去半年里高調宣布進入這個領域。我剛才提到未來的工業用地會趨收緊，大家希望在還能獲得的時間里多獲得資源。但實際上，在我們這個行業里面時間比較長的人，其實會知道，就像李總講的，這個行業有一定的壁壘，這里面的壁壘，我們通常把它定義成兩個重要的壁壘，第一個是客戶的壁壘——這個里面的很多客戶都是長期客戶，他們有一些自己長期的渠道來找到這樣的企業維持關系，并不是說這些客戶不易被別人獲取，但實際上，如何組成這樣一個強有力的有經驗的管理團隊做這件事，這是和人有關的。第二個壁壘，實際上我更多想的一個所謂的國際資本化的壁壘，因為現在做工業地產的所有人是否真正做工業地產？運用海外的強有力長期資本來做國際和國內之間的一些資本的切換，我覺得這才是工業地產所謂的終極目標或者它的精髓所在。對于很多新進入的企業如何去學，或者這個架構在進入的時候是否已想好很重要。所以如果這方面的問題，很多的一些新進入的人并沒有在里面思考清楚你要做什么，或者你未來5年10年的計劃是什么，后面遇到的問題會非常多。在這方面如何吸取這方面的經驗，還是很重要。
????楊煜：因為今天時間上的限制，所以就跟大家分享到這里，我們會后也可以再交流，謝謝各位。
????主持人：感謝各位嘉賓的精彩分享。
????轉型意味著升級，升級的同時也是轉型的一個過程。二者如何相鋪相成，我們馬上進入本次論壇的第二場論壇——房企轉型升級之道。有請天風證券公司債券融資部董事總經理屠建宗、雨潤控股集團有限公司副總裁陸劍、戴德梁行環球董事、亞太區估價及顧問服務部主管趙錦權、戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮。嘉賓主持，戴德梁行南京及杭州公司總經理湯耀光。大家掌聲歡迎。
????湯耀光：謝謝各位，剛才在第一個論壇很多嘉賓談到很多房企都在轉型，不管是商業地產也好，還是物流地產也好，但是很多開發商都在尋找一些新的出路，剛才講到一個趨勢，但是在這個趨勢里面，怎么能夠實現成功，到底里面需要什么一些關鍵要素，我想今天四位嘉賓是否給我們一些啟發包括答案。在我問問題的同時，如果臺下朋友有比我更尖銳的問題，也歡迎大家寫給我，我來考下我們的嘉賓。當然嘉賓與嘉賓之間有不同的觀點，也可以互相交流。
????我先拋磚引玉，我問一下蔣總，蔣總剛才給我們分享了中國房地產市場概括，其實在報告里面也感受到了，住宅的市場確實走到了一個困難之處，我想蔣總跟很多開發商在合作，也可能會察覺開發商做住宅的開發也在找住宅以外的出路，你的身邊是否有這樣的朋友。
????蔣尚禮：有過這樣一句話，做房地產好過印鈔票，印鈔票太慢了。最近大家講的話題有點轉變，因為企業做大了，特別是當時講出這話的人，公司有一定的規模。現在講是否持續，比如有的開發商一年高峰的時候可以做幾十個，到處跑，這個企業到今天你說我把錢賺夠了，不干了，行不行？不行，你下面有很多人。你想轉行從零開始也不現實，不是自己的本行。現在很多人的困惑，我既不能放棄房地產，但是在房地產里面如何轉型，變成一個相對可持續的房地產公司，怎么樣在未來十年二十年以后變成一個香港的新鴻基。其實有一條非常重要，成功的開發商在于他能控制現金流，這塊做的非常好，哪怕市場不好的時候，他們有一些穩定的收入，這個如何來做？看新鴻基，大概53%的收入來自于租賃。47%來自物業的銷售。從這個里面，我們看到就算市場波動一點，像去年香港市場銷售慢下來，為什么還可以保持每年的利潤率這么高？主要靠這塊。這里面必須有一個過程，從這個里面引進到國內里面去，首先從第一步究竟哪塊為自己能增加一些相對比較穩定的收入來源。在國內的稅制里面，不一定能做到，因為稅收太高了。我們現在有些做金融類的，這也是一個方面。關鍵一條如何保持相對比較穩健的現金流，應該看自身的一個優勢或者能力所在，鋪開自己發展的空間。
????湯耀光：蔣總的話，我概括一下。蔣總提到一個，住宅地產主要是現金流的開發模式，現在很多開發商往固定收入包括穩定收入的項目去發展。
????陸總，我想問一下，回應蔣總的一個話題，很多開發商以前做地產，開始往穩定現金流或者穩定收入項目去發展，雨潤也算是第一批進入商業地產的開發商，是不是當初考慮進入商業地產有這樣的考慮？希望通過商場能夠給到集團更穩定的回報，更穩定的收入。另外有一個非常有趣的問題，我也很想知道，從雨潤來說，你們開發住宅、開發商業，到底實實在在能夠帶給集團的，從利潤上的是本身利潤高，還是開發商業利潤高？
????陸劍：坦白的說，雨潤不是進入商業地產最早的一批，房地產市場在中國其實也就20、30年的歷史，進入商業市場都是通過住宅進入的。我們住宅、商業、物流都有涉及，有時候我們有目的而為之，有時候也是被動，當然也有企業的主意，我們的物流地產是依托于我們農產品物流，農副產品物流等，相對來說我們更了解我們廠家也好客戶也好如何經營，如何長期持續使市場產生效應，企業通過物流本身市場繁榮帶給我們其他的商業方面的利潤。但是我們進入這個行業，大家都知道住宅地產，很多人覺得它是房地產里面的小學生。尤其今天來看，是不是能掙錢我們真的不好說，但是作為我們在這個行業里面長期經營的人來說，如果我們現在再去拿地的話，如果單純只做住宅的話，基本上除了舉手以外別無他法。如果是相對復雜的地塊的話，里面還有除了住宅以外的其他業態，那么就比較容易在競爭中取得優勢，有可能相對比別人耕地的成本取得這個地塊，給未來持續經營提供好的一個前提。但是歸根到底，一定要有主意或者有專業的團隊來做，像我們的商業通過上市公司給商業地產支持經營，或者比如說現金流比較好的。所以多元化的經營是必須的，尤其一些所謂科技含量高的，就是有一些不是一般人能看透的，比如物流，要突出自己的優勢。
????湯耀光：陸總剛才提到，現在住宅已經不是以往的暴利的時代，可能有一些房地產開發帶給開發商的利潤并不低于住宅的開發。但是有一個問題，在營運上需要一些資金上的支持，除了一個專業的團隊支持之外還需要一些資金上的支持，所以我也希望這個問題延伸到趙總，你也從事企業融資的服務，剛才幾個嘉賓提到的物流地產、工業地產，包括養老地產、旅游地產，我們在業內都知道它跟地產不一樣，不是馬上快速銷售，快速回爐，需前期投入大量資金運作，趙總跟這些開發商接觸，你如何幫助他們解決這方面的困難？錢很重要。
????趙錦權：有屠總在，應該他來答這個問題。因為在這方面從我們角度去看，第一點我們要看所有開發商應該有一些改變，因為從傳統的一些房地產業他們現在要慢慢開始轉變，轉成一些有現金流作為主要的方向。沒有現金回爐，公司如何生存下去？比如銀行去看，公司要轉型的話比如有沒有專業團隊，有了以后看你這家公司有沒有一個能力可以去上市或者在市場上可以籌措資金。這些公司一定要找尋一些其他的渠道，找其他的渠道可能最快最好的方法就是找一些合作伙伴，找合作伙伴，因為現在單純是做住宅也不需要，可是如果你要做一些產業地產，做商業地產也好，做養老地產也好，做旅游地產也好，要的土地很大，投資太大，如果單純是一家公司可能還是資金要調動比較困難。
????所以在這個范疇里面，找一些合作伙伴，這是一個很好的機遇，因為每一個公司可能也有一些不一樣，籌資資金的時候，不同的公司有自己的渠道籌資資金。在這方面可能行業的合作合資，我相信可以做到類似的事情。現在看市場上有很大的房地產公司和不同的公司合作做地產。
????當然如果可以到海外上市最好，可如果他們沒有這種辦法，在國內還可以發行一些票據或者是發行一些企業的債券，這也是一種方法，但也要看公司背后的總公司，如何用它背后的房產作擔保，讓這個項目放到市場上可以籌資資金。我相信在未來是可以在這范圍內做一些工作。
????我覺得現在金融的制度上面還沒有解決好房地產發行信托基金，去年我們幫杭州開源酒店集團，這個酒店因為屬旅游地產，它作為在香港發行酒店的房地產信托基金在香港上市，如果單純是一個房地產就比較困難，如果它走產業渠道就可以跑到香港做房地產信托基金，就可以籌資資金。籌資資金以后，成為上市公司以后，就可以利用籌資資金的通道更多在市場上可以拿到更多的錢，回到中國里面可以再投資，幾個渠道，我相信是未來的方向。
????湯耀光：雖然這個問題很復雜，會后可以進一步交流。概括的話，在一些產業地產需要投入現金比較大的一些房產類型開發里面，可以通過在境外上市包括在境外去做一些債券，包括進行一些信托等等，因為技術含量很高要消化。除了看項目本身以外，后面的團隊也很重要，這里插一個很多話題。很多房地產公司本身沒有具備某些產業的一些背景，但是它也想去進入這個領域的話，就像陸總提到的，有沒有可能去找雨潤合作，希望通過雨潤背后的一些已經完善的團隊包括背景進入這個行業，有沒有這個可能性？
????陸劍：不太可能，因為我們找合作伙伴一般是互補互缺的。
????湯耀光：如果有相應的互換價值是不排除的？
????陸劍：大家是共贏的狀態，在這個行業我們還沒有看到能和我們一起合作的伙伴。
????湯耀光：這也是可以思考的問題。
????陸劍：現在很多基金想用資金進入我們公司，但是我們還沒有考慮，未來也許有可能。
????湯耀光：我們談個比較實在的問題：錢的問題，不管是旅游地產，還是酒店通過海外上市進行資金的補充，作為資金方我想問屠總，你們如何看待開發商進入旅游地產等需要基金支持，公司會幫助還是有不同的考慮因素？
????屠建宗：首先感謝剛才幾位嘉賓的分享，從投資銀行角度來說，我們歡迎各個類型的房地產項目做融資。目前在中國一刀切的宏觀監管的政策可能不實用，可能我們團隊一直以來工作重點是幫房地產降低募集成本幫助他們發展壯大。在過去兩年中，我們做了很多工作幫助大型和中型的房地產公司做一些監管政策上的突破，并且做一些監管金融產品上的創新。如我們在去年三季度幫助一家在二線城市專注于產業園開發在香港上市，發改委成功并發行了企業債券，企業成本低于7.5%。所以說目前在中國，大家最近看一些媒體，也陸陸續續傳遞出可能會放寬房地產融資的消息，比如在昨天，微信朋友圈傳的比較瘋的是未來放寬非上市房地產在交易所發行的公司債券。在上個月也是在北京傳來的消息，就是說在可能會放寬國內A股上市的一個房地產公司來發行中票。
????未來我們希望和戴德梁行和各位探討進一步的合作關系。
????湯耀光：我想很多客戶幫助一些開發商對這方面的需求還是非常大的，所以我想以后找你的朋友不會少。剛才說資金方面提到了，陸總也提到團隊的方面。應該說總結兩個重點，如果從住宅開發轉到一些我們所謂的更專業的包括物流地產也好，商業地產也好，一些非住宅的房地產開發項目里面有兩個重點，一個是解決團隊的問題，第二個解決資金的問題，我想如果在這兩個前提都能夠解決的情況下，我想問問蔣總，在整個大中華市場都已經有非常熟悉了，站在你的專業角度，有哪些非住宅的地產項目在未來中國前景比較看好？也可以給我們在座的朋友一個啟示。
????蔣尚禮：我覺得我們做房地產并不是為了面子好看，我是開發商，其實我們做地產的業務，最關鍵是你做這個業務，賺不賺不到錢，如果賺不錢，你是銀行還是開發商都沒有，對你的最大目標還沒有實現。回到你剛才問的問題，在我們行業里面很有機遇，他認為如果跟萬科走就成功，跟誰做就成功，不是這樣。往往我們看到很多開發商沒有意識到他自身的優勢在什么地方，沒有發揮到他利潤的最大化，反而倒過來賠錢在玩。比如說我們在市場里面，有一些環境保障型用房，看起來是政府做的事情沒有利潤，看香港的新世紀也有非常長的時間專門做保障型用房，也掙錢。如果我有一個肯定穩定的一個渠道，都能賣出去，利潤肯定能實現。另外一個項目，這個利潤可能有可能沒有，我作為開發商到底選擇哪一種。第二個問題，一些開發商走進一些誤區，做綜合體？項目哪里？原來是很偏遠的地方，沒有商業和辦公氛圍，這也是有一些誤區。所以我覺得從這個里面很多發展機會，包括養老地產。在我個人來說是非常看好這塊的，但是今天做養老地產必須要找到一個好的經營模式，是什么樣的經營模式，以養老地產來掙錢，或者是以養老經營項目來掙錢，如果你能想通這個方式、能打破這個方式的話，這塊未來的業務量非常龐大。所以如果說有一些開發商在有些城市里是具備做養老條件的，我覺得大家可以往這個跨度走，其實經營養老的方式跟我們經營小孩一樣，有非常可觀的利潤。所以這塊我覺得是我們下一步可以深入研究的一個方向。
????湯耀光：剛才說到一些臺下朋友的問題，本身我有問題問陸總，我會把來賓的一些問題放進去。第一個問題是我問你的，剛才提到整個現在市場資金比較緊張，在資金緊張的情況下，會不會影響到雨潤后面的發展步伐，會不會影響到雨潤在以后的發展方向的問題。順便把臺下觀眾的問題提出來，雨潤剛剛在杭州拿了一塊地，覺得杭州和南京哪個市場更好一些？
????陸劍：我在集團不分管資金這塊，我大概講一下我們房地產感受到資金壓力的原因。是在去年我們收成太好了，去年太好了，所以我們每一個企業定今年的目標，對今年的預期都是非常高的，所有的開工面積也是很高，假如今年是1.3，開工做到1.5，也許今年還會增長，今年到今天1.3沒有做到，可能做20%的幅度，就變成一個庫存一下子增了0.7%，資金壓力就增長了。如果沒有年初敏銳感到市場的變化，在開工等方面做到及時的應變，隨之而來就是感到口袋緊資金壓力大。我們在上半年都已經意識到開工的面積都在減，其實沒有像大多數非業內人士想的那么緊張。其實今年跟2012年相比，其實不差。
????第二個問題，到今天為止南京土地比杭州少，明年會怎么樣，在南京的朋友也知道，南京的庫存也持續增加，但是再增加也沒有杭州的庫存高，從住宅的角度來講，南京比杭州好，但是杭州有很多指標是在南京上面，做房地產不只能看今年明年，還要看5年、10年以后。
????湯耀光：希望問這個問題的臺下觀眾可以滿意。目前確實有不少開發商碰到一些資金的問題，這是不可否認的情況。回到屠總這邊，你很愿意跟開發商合作，但是挑選一些開發商的合作，有沒有特定的要求或者是特別的一些因素，讓大家能夠了解一下。
????屠建宗：一個好的項目固然是考量的標準之一，中國并不差錢，作為一個投資者而言，我們更多是看重一個房地產公司保障措施是否做的足夠強，而保障措施反映下面幾個點里面。第一這家公司是否有一個公開的市場信用評級，如果能達到2A那投資者可能會內部做授信會容易一些。第二這家公司是否有非常透明的對外透露，在公開市場做過一些資本項目的融資，如果信息如果透明也能夠非常有效的降低成本。第三財務數據是否足夠健康，總資產凈資產大或小等，這些都是重要的考量因素。對比一個特定的房地產公司，通過一些融資產品渠道，是不一致的。如果它做旅游地產，工業地產。中國有不同類型的地產投資基金等看重的東西不一樣。對于未來一個特定的房地產公司，如果要進行融資，我們也非常愿意跟戴德梁行做非常可行的客戶化方案，降低融資降本，募集更多的資金。
????湯耀光：屠總說了也會和戴德梁行合作，包括融資等方面，戴德梁行具體是怎么幫開發商做這個環節的，能介紹一下嗎？
????趙錦權：因為我們戴德梁行是多方面可以幫助無論是開發商也好，信用機構也好，做一個橋梁的作用。剛才屠總說了要看公司本身的企業帳上怎么樣，第一看房地產收支怎么樣，還有房產的價值怎么樣，還有我們在評估團隊里面絕對可以幫助你們。我們公司現在在中國，我們已經有18個分公司，我們在不同的領域里面，我們有一個比較大的網絡，可以在不同的城市里面可以把很多開發項目推進過信用機構。現在我們也有一個融資的團隊做這件事。還有我們也希望幫助開發商做一些作為一個產業的地產里面怎么地位，當然他們有自己的團隊，可是由第三方做一個報告給他們，他們拿報告給金融機構絕對是有好處。還有就是剛才屠總找合作伙伴，因為有些時間找金融機構不是不好，可是成本每一個機構不一樣，最好還是找一個很好的合作伙伴。剛才陸總說雨潤，還沒有合作伙伴，但是現在很多時間還沒有遇到，將來可能遇到，如何遇到，可能我們的投資團隊絕對可以幫助他們去找尋。現在我們有一個另外團隊，做城鎮化的團隊，現在這個團隊主要是希望可以在一些新的區域里面做開發幫助政府去開發一些城市，可以作為一個橋梁，推進一個給雨潤，也同時可以看到很多時間現在找地是困難的，就算有基金投地也是比較困難，可是你跟政府有很好的合作方向，找一些文化的產業，找一些旅游產業作為基礎，然后和房地產拼合在一起，拿了土地再發展也是一個渠道。這方面我們投資團隊或者是我們其他團隊絕對可以幫我們客戶作為一個橋梁，推薦給不同的機構，這是我們公司可以做的事情。
????湯耀光：臺下朋友問了一個問題，是問屠總的，我不打算現場讓屠總答的，但是我把問題提一下。希望屠總建議一下現在的房地產債券包括股票受益如何，有沒有推薦的房地產股票？因為時間問題，就暫時聊到這里，把以下的時間交給主持人，再次感謝今天的嘉賓。謝謝。
????主持人：再次感謝各位的精彩觀點分享。其實房企轉型升級和行業的未來趨勢，一直都是我們關注的重點，也希望今天我們論壇能夠為各位把脈區域發展融入行業發展大潮帶來一些動力和啟示，今天由戴德梁行主辦新華網房產承辦的“轉型與機遇 2014年南京房地產發展趨勢論壇”到這邊就告一段落。
????謝謝大家的到來，祝大家工作順利、事業興隆，我們下次再見！
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