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主持人：歡迎大家的到來。新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，隨著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，無論是從農(nóng)村到城市的轉(zhuǎn)移，還是不同城市之間的轉(zhuǎn)移，都必然擴(kuò)大對(duì)住房這種基本生活資料的需求規(guī)模。
同時(shí)，新增城市人口的住房需求也必然對(duì)房地產(chǎn)市場格局帶來新的變化，目前一部分熱點(diǎn)城市房價(jià)高漲、住房緊缺；而另一部分城市房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)“空城”“鬼城”的現(xiàn)象，新型城鎮(zhèn)化該如何促時(shí)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展？如何為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住有所居提供保障？針對(duì)這一系列問題，本期《新華有約》邀請(qǐng)到南京多位業(yè)內(nèi)人士共同探討。
新型城鎮(zhèn)化有兩個(gè)關(guān)健詞，一個(gè)美麗中國，一個(gè)城鎮(zhèn)化，張教授，您如何理解這兩個(gè)關(guān)健詞，這兩者之間有什么內(nèi)在關(guān)聯(lián)？
張啟祥：以我的理解，美麗中國最核心的是李克強(qiáng)總理說的人的現(xiàn)代化，現(xiàn)在又講人的文明程度，講遠(yuǎn)一點(diǎn)就是人的公民意識(shí)，我們一步一步過來，從農(nóng)民到公民，這里面有很多事情要做。我們第一步是農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，在人的城鎮(zhèn)化的同時(shí)，把自然建設(shè)的更美麗，保持自然風(fēng)光，保持住子孫后代的資源遺產(chǎn)，現(xiàn)在很多熱點(diǎn)，包括霧霾和環(huán)境污染，都提到了這個(gè)問題，如果要城鎮(zhèn)化，把環(huán)境透支了，就不是我們要的城鎮(zhèn)化了，就失去意義了。我之前寫過很多文章，我們之前的城鎮(zhèn)化過程主要偏重于土地的城鎮(zhèn)化，把縣改為區(qū)，農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變，從村變成社區(qū)。土地城鎮(zhèn)化很容易辦到，尤其在我們這個(gè)體制下比較容易。但要實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，就有很多的工作要做。
主持人：要有一個(gè)長遠(yuǎn)的大計(jì)。
張啟祥：現(xiàn)在提出美麗鄉(xiāng)村，這個(gè)話我有一個(gè)PPT里面用了一個(gè)資料，美國衛(wèi)星拍的中國城鎮(zhèn)化的示意圖，燈光效應(yīng)，長三角地區(qū)明顯亮一些，到南京這邊，到合肥這邊就黯淡了。但是城鎮(zhèn)化不是村村冒煙，我們是要美麗中國。這個(gè)從全局來看，會(huì)是比較生態(tài)、和諧。講個(gè)具體的例子，當(dāng)前的霧霾現(xiàn)象和其他的一些污染嚴(yán)重的情況，從科學(xué)的角度是我們透支了，對(duì)大自然進(jìn)行了過分的索取，所以造成了環(huán)境上我們不愿意看到的局面。
我們講要新型城鎮(zhèn)化，不是村村冒煙，應(yīng)該是把資源集約化利用。
先說這么多。
主持人：張教授是講了一個(gè)宏觀層面的東西，我們關(guān)注一下房地產(chǎn)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)的格局會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？請(qǐng)問世聯(lián)地產(chǎn)。
世聯(lián)地產(chǎn)：一個(gè)是開發(fā)模式上會(huì)偏向于旅游地產(chǎn)，包括溧水高淳去年的規(guī)劃，以及今年江寧的規(guī)劃來說，都是利用現(xiàn)有資源，以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，所以旅游地產(chǎn)會(huì)在下面有一個(gè)興起。另外一個(gè)，城鎮(zhèn)化中必然會(huì)帶來一個(gè)工業(yè)化的推進(jìn)，工業(yè)化會(huì)產(chǎn)生一些污染，下面住房會(huì)比較偏向節(jié)能、綠色、科技的住宅，這是兩個(gè)方向。
主持人：我們想聽聽汪曉霞老師，您從媒體的角度談?wù)勎覀兂擎?zhèn)化格局的變化。
汪曉霞：從這次全國兩會(huì)來看，李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中對(duì)新型城鎮(zhèn)化有一個(gè)表述，他主要是提了三個(gè)一個(gè)億。三個(gè)一億主要是著重解決好促進(jìn)約一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造，還有一億人在中西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，這個(gè)會(huì)形成未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大動(dòng)力。我們知道有序轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口戶籍改革，會(huì)把更多的農(nóng)民吸納到城市里面來，這會(huì)形成一定的房地產(chǎn)需求。包括這個(gè)不斷的人口增長，穩(wěn)定的工作居住環(huán)境也會(huì)有一定的提升，現(xiàn)在我們?cè)谶M(jìn)行務(wù)工人員的住房保障，而且他們的收入不斷的提高，這個(gè)都可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力新市民的購房需求的釋放。我們也看到，他實(shí)行不同城市差別化的政策，這個(gè)也會(huì)加速城鎮(zhèn)住房需求結(jié)構(gòu)的變化，根據(jù)不同的人群打造不同的住房產(chǎn)品，還有一個(gè)是說這個(gè)棚戶區(qū)的改造，實(shí)際是一個(gè)政府托底民生，讓更多的中低收入群體住有所居，另一方面，企業(yè)通過債券融資可以得到一個(gè)輸血，可以通過舊城改造和棚戶區(qū)改造，獲得一些資本市場的融資實(shí)現(xiàn)利潤。
主持人：實(shí)際上我們有一個(gè)觀點(diǎn)，城鎮(zhèn)化未來會(huì)拉動(dòng)40萬億的投資，我想聽聽開發(fā)商的看法，中航科技城，您認(rèn)為我們房地產(chǎn)在這個(gè)40萬億里面會(huì)有什么樣的機(jī)會(huì)？
中航科技城：其實(shí)我們作為開發(fā)商來說，也是比較支持城鎮(zhèn)化建設(shè)的，尤其是國家也有很多的政策，現(xiàn)在在扶持這個(gè)方面。對(duì)于我們開發(fā)商來說，作為城鎮(zhèn)化，我們更多的會(huì)考慮投入旅游地產(chǎn)，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是最容易達(dá)到效果的。包括我記得去年也提到，在一些城鎮(zhèn)有很多小產(chǎn)權(quán)的房子，之前大家都覺得這個(gè)概念是很模糊的，不知道最后會(huì)是什么樣子。去年在會(huì)議上明確，小產(chǎn)權(quán)房是不允許轉(zhuǎn)正的，所以陸陸續(xù)續(xù)我相信政府也會(huì)有很多動(dòng)作慢慢改善這個(gè)問題，這對(duì)于我們開發(fā)商來說也是一個(gè)機(jī)會(huì)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房一旦動(dòng)起來，土地會(huì)越來越多。
主持人：張老師您曾經(jīng)說過一句話，南京市場是賣什么東西可以賺錢，您能不能談?wù)劇?br /> 張啟祥：當(dāng)時(shí)是談了一些長三角的好，談了一些數(shù)據(jù)，談了對(duì)長三角的投資和做生意，當(dāng)時(shí)的意思是說，在中國投資首選長三角，如果是泛泛的講。像大學(xué)生就業(yè)，實(shí)際上已經(jīng)有一些不成文的對(duì)比，上海最好。雖然成本高，但是機(jī)會(huì)多，賺錢的渠道也多，還有一個(gè)更重要的，他的成長空間也大，做生意的空間也大，機(jī)會(huì)相對(duì)比較多。所以有時(shí)候你別把成本看的過重，成本是可以通過利潤和增值消化掉的。所以，從這個(gè)意義上講，長三角還是不錯(cuò)的一個(gè)投資福地。說到南京，我這邊有幾個(gè)數(shù)據(jù)，南京13年經(jīng)濟(jì)增長也算可以，13年是8011億，增長是11%，這個(gè)在全國水平是中等偏上，南京之前在城市當(dāng)中的排位是45位，現(xiàn)在是43位。我提醒大家，南京的服務(wù)業(yè)可圈可點(diǎn)，服務(wù)業(yè)占比已經(jīng)占到54到55%。這個(gè)標(biāo)志著南京城市的特色顯現(xiàn)出來了，科教城市，南京的教育是非常棒的。我們進(jìn)入視野的是幾個(gè)名牌大學(xué)，其實(shí)南京幾個(gè)職業(yè)學(xué)院，或者職業(yè)專科學(xué)校也是很棒的。包括我們14所自己也有培訓(xùn)學(xué)院，培訓(xùn)出來的就可以直接上崗工作的。還有其他的一些不為人知的學(xué)校，無線電學(xué)校、輕紡輕工，包括動(dòng)漫電影都有。這個(gè)就帶來了新的活的勞動(dòng)力，20歲左右的勞動(dòng)力通過技能的培訓(xùn)立馬就可以變成鮮活的勞動(dòng)力，在城市扎根留下來。我們看到大學(xué)畢業(yè)生按照市場規(guī)律，找到一些自己的生存空間，我做過一些調(diào)查，珠江路很多電腦公司，很多職員都是合肥、石家莊這些地方的學(xué)校，什么輕工學(xué)院，什么中文系，他們自己找到南京發(fā)展，因?yàn)閺哪撤N意義來說，他們一步到上海有點(diǎn)難度，就選擇發(fā)展比較好的替代城市，比如南京。再說南京，我對(duì)它很有感情，15年前，我受揚(yáng)子晚報(bào)的委托，做了一個(gè)五萬份的問卷調(diào)查，這個(gè)很值得和大家分享。就是兩萬個(gè)回件里面，南京市民的職業(yè)崇拜教授是第一位，第二是官員，第三位是企業(yè)家。南京人崇尚教育，教育是放在第一位的，第二位是官員，第三位是企業(yè)家。這個(gè)跟廣州，或者說跟美國相比，剛好相反。廣州那邊第一崇尚的是企業(yè)家，或者說商人，女孩子找對(duì)象，商人就是有錢人，就是第一位的。第二位是教授，第三位是官員，因?yàn)楣賳T從某種意義來講，一旦規(guī)范化、法制化，官員不吃香已經(jīng)成為定局，四五年前我講過這個(gè)觀點(diǎn)，當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為不可能，認(rèn)為我瞎講，現(xiàn)在很多人打電話給我，你講對(duì)了。現(xiàn)在不是說很不吃香，但是漸漸的不吃香，現(xiàn)在公務(wù)員都規(guī)范了，那么多的規(guī)定都出來了。再一個(gè)，相對(duì)來說，南京的環(huán)境承載量要比武漢、沈陽等城市好，環(huán)境有一個(gè)名詞叫做容載率，這個(gè)平方公里能產(chǎn)生多少產(chǎn)值，這是有一個(gè)定值的，超過了這個(gè)量環(huán)境就會(huì)很糟糕。我們回到新型城鎮(zhèn)化，說到一個(gè)承載率的問題，我以前寫過很多新型城鎮(zhèn)化的文章，很多在頂級(jí)期刊發(fā)表。主要是講不一定那么均衡的搞工廠，我們按照村鎮(zhèn)可以有一些分工。比如說黃山，非常美麗的風(fēng)景區(qū)，還有杭州，也是一個(gè)很不錯(cuò)的旅游城市，在杭州的上游有一些小工業(yè)，存在水流污染，包括一些小鋼鐵、小水泥，杭州市政府和安徽省協(xié)會(huì)，你們把這些工廠關(guān)掉，我們給你們錢。于是這就是我們現(xiàn)在流行的碳交易的原始雛形，我不污染，我不開工廠，但是我對(duì)環(huán)境的貢獻(xiàn)，你要用GDP和財(cái)富給我補(bǔ)償。這是我們?cè)谑蟮绞舜筇岢囊越?jīng)濟(jì)手段管理經(jīng)濟(jì)。最近，習(xí)總書記講了一個(gè)非常重要的現(xiàn)代化，國家治理現(xiàn)代化，個(gè)人以為，這在我們新型城鎮(zhèn)化當(dāng)中也用的著，國家治理一定要放到現(xiàn)代化的高度，法制化、科學(xué)化等等，國家治理要現(xiàn)代化，這樣包括霧霾，包括城市治安都是一個(gè)綜合治理的過程。所以整個(gè)治理現(xiàn)代化也給我們各級(jí)官員或者各級(jí)企業(yè)家提上了議事日程，甚至我們公民也有一些思考。
主持人：您覺得城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)有什么機(jī)會(huì)，如何抓住這個(gè)機(jī)會(huì)？
張啟祥：我講的相對(duì)宏觀一些，最近三五年提的比較多的是啟動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的兩大支柱，或者說杠桿，一個(gè)是新型，還有一個(gè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，克強(qiáng)總理在即將當(dāng)總理之前，在當(dāng)處場合提到，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的非常的支柱。在新型城鎮(zhèn)化方面提到可以消化很多產(chǎn)能過剩，使很多鄉(xiāng)村的硬件改善。講一個(gè)例子，全國的鄉(xiāng)村以下的廁所如果改造一下，全部翻新，這個(gè)對(duì)GDP有0.5%的貢獻(xiàn)。除了廁所，還有衛(wèi)生院、鄉(xiāng)村教室、公共衛(wèi)生、地下排水等等，如果這些都啟動(dòng)起來的話，會(huì)帶動(dòng)很大的增長。再就是農(nóng)民轉(zhuǎn)變成為市民以后，相對(duì)收入要比較固定，他就敢消費(fèi)了，一消費(fèi)稅收又?jǐn)U大了。第二塊是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如果狹義說就是為科技服務(wù)、為生產(chǎn)服務(wù)的服務(wù)業(yè)，并不是洗澡堂、理發(fā)店這樣的服務(wù)業(yè)，包括金融、教育等等。現(xiàn)在服務(wù)業(yè)的空間非常大，在全世界貿(mào)易總量里面，最賺錢的還是服務(wù)貿(mào)易。你光生產(chǎn)一千輛汽車，還不如生產(chǎn)兩個(gè)芯片和兩個(gè)程序。所以，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化是兩個(gè)啟動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的杠桿。
主持人：實(shí)際上是城鎮(zhèn)化給我們帶來的紅利。
張啟祥：城鎮(zhèn)化里面牽涉到一個(gè)房地產(chǎn)，我之前說過一個(gè)觀點(diǎn)，已經(jīng)趨向于利潤均衡化，你想在房地產(chǎn)里面發(fā)大財(cái)，或者賺一個(gè)大的利潤不太可能。當(dāng)所有人都趨向高利潤的時(shí)候，利潤必然下降，就趨向均衡。當(dāng)有人不干了以后，第二年第三年以后又回到均衡線上，這就是均衡理論在起作用。我們房地產(chǎn)也有這樣的類似因素在里面。兩會(huì)期間，李克強(qiáng)說對(duì)房地產(chǎn)是差別化調(diào)控，這個(gè)差別化或者個(gè)性化，或者個(gè)案化，這個(gè)里面非常有文章可做了，我們房地產(chǎn)的人都喜歡研究一線城市、二線城市、三四線城市，有的把南京定義為1.5線城市，這個(gè)也不是沒有道理的。南京未來的發(fā)展空間是非常非常看的見的。12條地鐵，現(xiàn)在已經(jīng)通的三條地鐵，包括青奧會(huì)舉辦以后，城市的面貌和功能會(huì)得到大大的提升，而且我個(gè)人一直認(rèn)為，南京是上海特大城市的替代品，很多東西上海做不了，或者成本過高的，可以到南京做。而且南京這個(gè)城市科研實(shí)力比較發(fā)達(dá)，而且南京是全國唯一一個(gè)科研機(jī)制改革試點(diǎn)城市。所以很多東西可以先行先試。在南京創(chuàng)業(yè)或者是樂業(yè)的工程師、大學(xué)生有用武之地。市政府、省政府也不斷草擬一些鼓勵(lì)政策，我也參與過一些工作。我曾經(jīng)到人才市場看到一個(gè)大學(xué)生手冊(cè)，以前西安大學(xué)生到南京落戶有很多門檻，現(xiàn)在不限制了，只要有大學(xué)文憑，到南京落戶都可以享受到就業(yè)優(yōu)惠政策，非常好。這個(gè)對(duì)南京房地產(chǎn)也是一個(gè)利好。為什么？這些大學(xué)生來了以后要租房，租房的量大了以后，也會(huì)促進(jìn)房價(jià)的趨穩(wěn)。現(xiàn)在有幾個(gè)詞很有意思，中央一直提房地產(chǎn)趨于理性，這個(gè)理性就是均衡，大起大落的時(shí)代，大起大落的結(jié)局是多數(shù)人不愿意看到的。最后就剩下均衡。老張說房價(jià)以后的走勢怎么樣？我就用了一個(gè)關(guān)健詞，就是微漲，微到什么程度？能不能有一個(gè)具體數(shù)字，參照國務(wù)院發(fā)言人的口徑，就是高于存款利率，低于GDP，或者在GDP增長率左右。實(shí)際上從某種意義來講，只要和GDP同步的話，等于是變相降價(jià)了，因?yàn)槿嗣駧旁谫H值，通貨膨脹壓力還存在。今天有一個(gè)無厘頭的提案在網(wǎng)上爆炒，說我們國家應(yīng)該降工資，普通農(nóng)民工從120漲到200還讓不讓人活了，這個(gè)應(yīng)該讓市場起作用，企業(yè)要做的是消化這個(gè)成本。這個(gè)消化的過程中房地產(chǎn)價(jià)格也起到一個(gè)成本的作用，能不能認(rèn)為房價(jià)略微讓一點(diǎn)，讓這些在南京創(chuàng)業(yè)樂業(yè)的年輕人有一個(gè)奔頭。
主持人：汪老師，您認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)不會(huì)推動(dòng)房價(jià)的走勢？
汪曉霞：城鎮(zhèn)化對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)，實(shí)際上這個(gè)問題還是一個(gè)比較有趣的問題，我們之前會(huì)把這個(gè)城鎮(zhèn)化等同于土地的城市化，我們也看到之前很多城市走過的路程，確實(shí)是土地的城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)的快于人口的城鎮(zhèn)化。這個(gè)實(shí)際上就形成了我們業(yè)內(nèi)所說的造城運(yùn)動(dòng)，實(shí)際上新城的設(shè)立一定程度上確實(shí)是可以給地方經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大的活力，比如蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山開發(fā)區(qū)，他們帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)。但是很多三四線城市不具備這種把城市長成巨人的條件，他們也規(guī)劃新城，我來之前還特意查了一下去年發(fā)改委的數(shù)據(jù)，這個(gè)調(diào)查的144個(gè)地級(jí)市里面很多都提到了建新城，占到了92%，平均每個(gè)地級(jí)市提出建設(shè)1.5個(gè)新城和新區(qū)，161個(gè)縣級(jí)市提出新城新區(qū)的占到的47.6%，這個(gè)新城新區(qū)的提出就是為了土地財(cái)政，而且在一張白紙上建設(shè)一個(gè)城市，成本是很低的。尤其是我們省的蘇北一些地區(qū)，也是這樣，通過賣地引進(jìn)項(xiàng)目，通過這些項(xiàng)目一方面增加財(cái)政收入，也增加GDP。導(dǎo)致的后果我們也看到，確實(shí)是地價(jià)步步高升，也拉動(dòng)了房價(jià)，產(chǎn)生了這樣的效果。但是最近這一兩年，我們也發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)了一些非常有趣的現(xiàn)象。之前的造城運(yùn)動(dòng)和所謂的城市化帶動(dòng)房價(jià)上升，在一些城市已經(jīng)產(chǎn)生了負(fù)面的效應(yīng)，包括蘇南的一些城市，包括無錫，他就是因?yàn)橹暗男聟^(qū)設(shè)立很多，人口的導(dǎo)入，包括產(chǎn)業(yè)的支撐跟不上，包括配套設(shè)施也跟不上，在這種情況下，所謂的城鎮(zhèn)化對(duì)于房價(jià)的拉動(dòng)已經(jīng)起到了一個(gè)負(fù)向的作用，房價(jià)開始下跌。
主持人：一個(gè)加法一個(gè)減法。
汪曉霞：我們覺得，我看到也有專家做過研究，當(dāng)你的人口超過一百萬以上的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候城市適合將密度過高的人口疏散到新區(qū)，這時(shí)候我們?cè)O(shè)立新區(qū)建設(shè)新區(qū)，發(fā)展城鎮(zhèn)化，不斷的擴(kuò)張城市，這個(gè)是可以的。但是不是說你所有的城市，本身人口導(dǎo)入就很少，還要規(guī)劃新區(qū)，就會(huì)變成空城和鬼城。所以所謂的城鎮(zhèn)化會(huì)不會(huì)推動(dòng)房價(jià)，這個(gè)要辯證的看到。
主持人：我們今天邀請(qǐng)到的是中航科技城的代表，我們也是一個(gè)城的概念，這個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的概念，能不能介紹一下中航科技城的情況。
中航科技城：我們中航科技城和城鎮(zhèn)化是有很大區(qū)別的，首先我們是在城市的核心土地上造一個(gè)城出來，我們希望這個(gè)城可以成為南京的新中心，我們也希望任何一位業(yè)主在這個(gè)城里面全天享受自己的生活。我們這邊的業(yè)態(tài)主要是可以在這邊工作和生活，也可以在這邊消費(fèi)，也可以讓孩子在這邊受教育。
主持人：有寫字樓、商場、酒店和生活區(qū)。
中航科技城：包括中央公園。
主持人：這是一個(gè)趨勢嗎？我們拿地的時(shí)候會(huì)要求住宅商業(yè)一起拿？
中航科技城：我們一開始做規(guī)劃的時(shí)候，我們目標(biāo)就是希望這樣，達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。
主持人：世聯(lián)地產(chǎn)，您作為一個(gè)代理商，造城運(yùn)動(dòng)會(huì)不會(huì)造成房價(jià)的升高？
世聯(lián)地產(chǎn)：推動(dòng)周圍的地價(jià)是肯定的，海南之前城鎮(zhèn)化的時(shí)候，周邊的地價(jià)帶動(dòng)GDP上漲很快，對(duì)于南京來說，現(xiàn)在溧水高淳已經(jīng)有很多很著名的房企過去。對(duì)這兩個(gè)區(qū)來說，以后的房價(jià)上漲是肯定的。但是這個(gè)房價(jià)上漲應(yīng)該也是在他的一個(gè)城鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，并不能說完全跟市中心相同等級(jí)的上漲。包括他城鎮(zhèn)化會(huì)帶動(dòng)一些商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，城鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)和市中心的商業(yè)地產(chǎn)是不同的。城鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)是比較指標(biāo)性的建筑，會(huì)通過這個(gè)指標(biāo)性的建筑擴(kuò)充商業(yè)地產(chǎn)。城市中心的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在越來越趨向于城鎮(zhèn)的概念，是一個(gè)越來越包含性的商業(yè)地產(chǎn)。城鎮(zhèn)化是一種以中心城市帶動(dòng)周邊資源的過程。這種過程中肯定會(huì)造成一些商業(yè)的興起，包括他房價(jià)的上漲，這是肯定的。
主持人：還有一個(gè)問題，現(xiàn)在包括萬科、保利、恒大都在做土地儲(chǔ)備，到處拿地，而且在招聘很多人，意味著下一輪的拿地要開始了，這樣的土地儲(chǔ)備不斷的進(jìn)行，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生一些失衡狀態(tài)？包括結(jié)合城鎮(zhèn)化的情況，請(qǐng)汪老師談?wù)劇?br /> 汪曉霞：確實(shí)，大開發(fā)上的土地儲(chǔ)備對(duì)他們來說是很重要的戰(zhàn)略，我們也知道，對(duì)開發(fā)商而言，土地是他們的糧食，如果沒有土地就意味著他下面的開發(fā)就是無米之炊。而且我們也看到去年的市場非常好，而且萬科保利這些的企業(yè)銷量非常高，回籠的資金非常豐厚，這時(shí)候進(jìn)行土地儲(chǔ)備是非常正常的戰(zhàn)略。我采訪的時(shí)候也聽到一位開發(fā)商說我們?yōu)槭裁匆玫兀驗(yàn)楝F(xiàn)在我拿了地以后，我會(huì)用這塊地抵押，放在銀行抵押，現(xiàn)在銀行對(duì)開發(fā)這塊控制比較嚴(yán)格，我沒有土地憑什么貸款。如果土地儲(chǔ)備越多，我就可以通過土地獲得的融資也越多越便利。
主持人：就像資本游戲不斷的持續(xù)下去，不拿地就沒有辦法進(jìn)行下一輪的游戲。
張教授，您怎么看？
張啟祥：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)拿地的事情，我個(gè)人判斷，這里面有一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，剛才說這個(gè)口糧和基本原材料，這是肯定的，關(guān)鍵是這個(gè)口糧是精做還是細(xì)做，我想給網(wǎng)民一個(gè)分享，不要寄太大的利潤想象，成本加利潤即可。現(xiàn)在二線以下的城市肯定是必降無疑，但是1.5和一線城市還有上漲的空間。而且我得到一些消息，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程是放慢了，是因?yàn)橐?guī)劃領(lǐng)先，制定出一些硬性的規(guī)劃，不能破壞山水什么的，把這個(gè)定下來以后，甚至于包括農(nóng)民不準(zhǔn)散落街頭，要有安置，還有什么要當(dāng)?shù)鼐用?0%以上不反對(duì)城鎮(zhèn)化才能實(shí)施，這些要求都要在規(guī)劃里面體現(xiàn)，之所以這個(gè)規(guī)劃沒有出臺(tái)，其中就有這些細(xì)節(jié)在里面，如果太嚴(yán)的話，開發(fā)商會(huì)受不了，太松對(duì)也不利。國家要拿捏這個(gè)分寸，對(duì)國家的可持續(xù)發(fā)展有好處，這個(gè)就考驗(yàn)我們領(lǐng)導(dǎo)人的智慧，也考驗(yàn)我們企業(yè)家的智慧。我個(gè)人認(rèn)為，一個(gè)好的房地產(chǎn)，或者一個(gè)好的樓盤無外乎三個(gè)元素，生態(tài)元素，當(dāng)前當(dāng)下提到更高的高度，第二個(gè)是便利程度，什么是便利，你在夫子廟的樓盤和江寧的樓盤，看病和吃小吃肯定不一樣。包括在江寧很多老人晚上生病就抓瞎了，想吃點(diǎn)東西也不方便，包括小孩上學(xué)，一天多十分鐘，365天就不得了。所以一個(gè)房地產(chǎn)的便利是很大的因素。便利還包括交通、硬條件的改善。第三個(gè)是服務(wù)平臺(tái)，現(xiàn)在很多樓盤，幾乎沒有不帶物業(yè)的樓盤，十年前、二十年前就沒有物業(yè)，有的是兩毛錢一平米，現(xiàn)在都是有物業(yè)，而且大家都了解，都是一塊以上了，有的兩塊三塊。這個(gè)服務(wù)平臺(tái)也是我們房地產(chǎn)競爭的很重要的因素。為什么一些高檔的酒店式公寓受歡迎，這個(gè)里面有服務(wù)在里面，也可以帶來附加值。所以我們講新型城鎮(zhèn)化，我個(gè)人認(rèn)為還是在精細(xì)上做文章，不要泛泛的批一塊地就是城鎮(zhèn)了，要在精細(xì)化上做文章。即便是農(nóng)舍，農(nóng)民的屋子，也應(yīng)該打扮的漂漂亮亮的。這個(gè)在日本，在英國、新加坡都有例子。我們蘇南地區(qū)也有一些地方，農(nóng)村的住戶很漂亮。當(dāng)下的新型城鎮(zhèn)化，或者講房地產(chǎn)開發(fā)，精細(xì)化工作這個(gè)課還要補(bǔ)上。有人說補(bǔ)精細(xì)化最前面的課是補(bǔ)什么？是標(biāo)準(zhǔn)化，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化也是很重要的事情。講到標(biāo)準(zhǔn)化，我想跟大家分享一個(gè)非常通俗的案例，之前在一個(gè)主流媒體上看到，批評(píng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量局搞了一個(gè)饅頭的標(biāo)準(zhǔn)，說閑著沒事非要搞這個(gè)饅頭的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)這不是沒事找事，這是對(duì)我們食品工業(yè)長足發(fā)展的鋪墊，必須要做標(biāo)準(zhǔn)，為什么日本的大米好，他們的大米有將近一千多個(gè)指標(biāo)，你想不到的，他曬了多少太陽，施了多少肥，都有標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，我們的指標(biāo)只有他的十分之一，光一個(gè)米就有一千多個(gè)指標(biāo)，那饅頭能不能有指標(biāo)？如果沒有指標(biāo)，將來出口遇到健康問題、營養(yǎng)含量問題，你打官司也打不贏。這個(gè)例子在很多方面都有體現(xiàn)，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，中國是中醫(yī)藥大國，但是我們現(xiàn)在的中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)量還不如韓國，韓國到東南亞出口的中醫(yī)藥藥材遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們中國，這個(gè)就是吃虧在標(biāo)準(zhǔn)化。所以麥當(dāng)勞出來的產(chǎn)品，為什么在仙林和江寧都一樣，甚至在上海也是一樣，就是基于標(biāo)準(zhǔn)化。
主持人：那房地產(chǎn)行業(yè)呢？
張啟祥：房地產(chǎn)行業(yè)將來經(jīng)過一輪或者幾輪的激烈競爭以后必然走向標(biāo)準(zhǔn)化。而且這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化有好多，可以是基于民間的需求，一些老百姓的需求，一些知識(shí)分子的需求，可以說是私人定制。基于標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)有很多文章可以做。我說兩個(gè)例子，之前一個(gè)北京的房地產(chǎn)開發(fā)商他的廣告詞是說本樓盤沒有一個(gè)探頭，這是他的廣告詞，這個(gè)沒有探頭算什么？我們治安沒有保障了，他下面解釋了，我們?nèi)咳斯ぱ策墸?5分鐘巡邏，你的隱私不會(huì)受到任何泄露，這是一種高檔的定制，類似成龍這種級(jí)別的人，他進(jìn)出不希望別人看到，直接車子開到地下室，從地下室直接上去了，非常隱私。
汪曉霞：教授從面粉講到面包了。
主持人：中航科技城算城東區(qū)域，那邊有金城廠，我們對(duì)那塊的土地利用有沒有什么規(guī)劃？
中航科技城：金城這塊土地，從中航工業(yè)過來已經(jīng)有60多年了，這塊土地上已經(jīng)經(jīng)過三代航空人，每一代在這里就職和有過關(guān)聯(lián)的人都很有感情，我們做規(guī)劃的時(shí)候，也有一些保留建筑，對(duì)這些建筑進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑旌托迯?fù)，滿足他之后的需求，但是我們會(huì)保留下來，這也是我們對(duì)歷史的遵守。包括廠區(qū)也有一些很多年的樹木，這些樹都會(huì)保留，這些真正的讓大家進(jìn)了這個(gè)城，文化氣息會(huì)相當(dāng)重。
主持人：說到品牌，現(xiàn)在很多人買房子會(huì)認(rèn)牌子，有沒有人買我們房子是認(rèn)我們中航這個(gè)牌子的？
中航科技城：我們?cè)谀暇┦沁M(jìn)駐比較晚的，但是在華南地區(qū)大家是比較清楚的，當(dāng)然和萬科保利恒大這些做了很多年的房地產(chǎn)商有一定的差距，但是我們希望，中航通過中航科技城的項(xiàng)目能在南京得到一個(gè)華麗的亮相。
主持人：也讓南京市民對(duì)中航有更多的了解。
今年姜偉新部長說了雙向調(diào)控，我個(gè)人參加了這個(gè)聯(lián)合報(bào)道，就是一個(gè)差異化，我們發(fā)現(xiàn)南京和蘇州開年的時(shí)候，土地市場出現(xiàn)了新政，南京是9050，但是杭州和上海不一樣，他們沒政策，反而土地節(jié)節(jié)升高，我們預(yù)測到，是不是會(huì)出新政，3月1日發(fā)的稿子，3號(hào)出新政了。您怎么理解雙向調(diào)控，南京之前出了寧七條，各位對(duì)這個(gè)政策是怎么看的？
汪曉霞：我來的時(shí)候，把姜偉新部長在去年的講話帶過來了，其實(shí)我覺得他說的雙向調(diào)控當(dāng)時(shí)已經(jīng)成型，那時(shí)候他講2014年房地產(chǎn)市場從兩個(gè)方面著力，第一是增強(qiáng)調(diào)控工作的針對(duì)性，要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況注重分類指導(dǎo)。北上廣深等城市要落實(shí)差別化的信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地，房價(jià)下跌的城市要控制開發(fā)規(guī)模。第二個(gè)方面，他說要探索完善住房供應(yīng)體系，這個(gè)更多是從住房保障方面來闡述的。另外一個(gè)，他也提到了一個(gè)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)控，我們現(xiàn)在可以看出來，政府的工作思路更多的時(shí)候，目前一個(gè)是抓民生托底，一個(gè)市場監(jiān)管，然后各地因地制宜出臺(tái)自己的政策。這次李總理回答中外記者采訪的時(shí)候，他對(duì)這個(gè)問題也有闡述，他有八個(gè)字，分類施策、分層施策。比如蘇州，是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場過剩出臺(tái)了一些調(diào)控政策，上海是針對(duì)土地市場的，土地的集約利用。包括我們寧七條，是根據(jù)南京市場的供需緊張的狀況出臺(tái)了加大土地市場的供應(yīng)，尤其90平米以下中小戶型的供應(yīng)，就是針對(duì)普通購房需求的政策。這些可以看出是很個(gè)性化的，也是一個(gè)定制式的政策。所以我覺得，現(xiàn)在政府的調(diào)控思路確實(shí)是已經(jīng)有所改變。不是一刀切了，是有差別化的。
我們以前也看到一刀切帶來的后果。其實(shí)三四線城市本來需求就不多，你還限購，你其實(shí)這個(gè)是用不著的，反而把市場搞壞了，所以我們一定要知道房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域市場，一定要根據(jù)區(qū)域的實(shí)際情況。
主持人：世聯(lián)地產(chǎn)怎么看待這個(gè)問題？
世聯(lián)地產(chǎn)：我們現(xiàn)在看到一刀切已經(jīng)成為歷史了，未來的趨勢是地方政府有更多的自主權(quán)，這次提出抑制投資需求，我們數(shù)據(jù)顯示，07年和2010年的時(shí)候投機(jī)需求達(dá)到45%，限購以來，據(jù)一直保持在15%左右，所以這個(gè)抑制政策不會(huì)退出，限購還會(huì)繼續(xù)。另外，還提出了一個(gè)增強(qiáng)中小商品房供應(yīng)，還要增加共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)。另外，雙向調(diào)控來說，是保障剛需需求，包括現(xiàn)在利率政策的收緊，國家保剛需的政策核心是沒有變的。
主持人：開發(fā)商怎么看？
中航科技城：住建部和房地產(chǎn)開發(fā)商有過多輪的磨合，現(xiàn)在住建部慢慢的也是更加市場化了，也能理解每個(gè)政策一定要更加的準(zhǔn)確，就像剛才說的私人定制。也就是說，每個(gè)區(qū)域的情況是不一樣的，只有根據(jù)每個(gè)區(qū)域的實(shí)際情況來進(jìn)行一個(gè)私人定制。這就是我的想法。
主持人：請(qǐng)張教授做一個(gè)宏觀上的分析。
張啟祥：雙向調(diào)控，有一個(gè)說法，對(duì)一刀切的形象比喻，北京生病全國吃藥，沒有必要。一線城市和四線城市肯定是不一樣的。我的一個(gè)個(gè)人研究體會(huì)，國家的調(diào)控越來越體現(xiàn)出智慧，表現(xiàn)在什么地方呢？實(shí)際上我在十年前就跟很多北京的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者討論過這個(gè)問題。當(dāng)時(shí)提出一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在看來是符合實(shí)踐的，國家管住或者保障保障房，當(dāng)時(shí)還有一個(gè)經(jīng)適房，現(xiàn)在不怎么提了。李總理明確講，我們就是要保障，讓創(chuàng)業(yè)者和剛開始工作的人有房子住，沒有說買得起房，包括9050政策也有這樣的含義，就是保障基本面，年輕勞動(dòng)力有房子住，這個(gè)住可以是租，也可以是廉租。甚至于大學(xué)老師，如果不愿意買房也可以租，這個(gè)政府可以有保障，這個(gè)占的比例，世界各國來看都在50%左右，有的還多一些。我們現(xiàn)在10%不到，這個(gè)比例要加大。李總理在答記者問的時(shí)候談到了具體的數(shù)字，這個(gè)是鋼性的。而且就這一塊地方政府感到吃力，但是吃力也要完成，這是政治任務(wù)。一旦這個(gè)保障實(shí)現(xiàn)了以后，商品房，或者說定制化的產(chǎn)品就是市場說了算，讓富人游戲，這個(gè)概念就是有漲有跌。或者說，讓市場說了算，政府就管住保障，包括現(xiàn)在提出為城市建設(shè)作出重大貢獻(xiàn)的農(nóng)民工，讓他們有一個(gè)廉租房住，這個(gè)也是政府的責(zé)任。這樣保障房實(shí)現(xiàn)以后，商品房價(jià)格就不會(huì)太大的變動(dòng)，會(huì)趨于穩(wěn)定。這個(gè)里面如果要深刻領(lǐng)會(huì)什么是市場起決定性作用，我現(xiàn)在看到很多人買房子，價(jià)格跌了就去砸售樓處，這個(gè)一個(gè)是沒有契約意識(shí)，第二個(gè)，這個(gè)市場有漲有跌，沒有人說市場肯定漲，或者肯定跌，這是上下波動(dòng)的。作為消費(fèi)者也好，作為開發(fā)商也好，都要有這個(gè)理念，不要把漲了降了歸罪于某一個(gè)方面，這是不對(duì)的，這就是對(duì)市場的把握。保障房弄好，其他的就讓市場說了算，或者讓利潤率發(fā)揮作用，讓有錢人游戲。
說到保障房，我補(bǔ)充一下，沒有人說讓窮人買得起房，是讓你有房子住，在美國德國也不是所有人都可以買得起房子的，房子畢竟是一個(gè)不小的投資。換句話說，即使租房子一輩子也是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇，干嗎要把錢放在房子上，你想想看，一個(gè)人從生到死，有這么幾百萬的房產(chǎn)在那兒，經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說也不經(jīng)濟(jì)。雙向調(diào)控我個(gè)人認(rèn)為，不要期望于保障，也不會(huì)看到暴跌，因?yàn)槲覀冋{(diào)控房價(jià)的手段多了去了。現(xiàn)在廉租房、公租房這塊，個(gè)人認(rèn)為力度還可以大一些，思路還可以再放寬一些，換句話說，動(dòng)員社會(huì)的力量。現(xiàn)在開發(fā)商拿地，或者做規(guī)劃的時(shí)候，政府已經(jīng)開始做一個(gè)配建原則，必須有三分之一的公益面積。整個(gè)的過程，我們逐步在規(guī)范，規(guī)范到最后就是趨向于均衡。
用市場價(jià)值規(guī)律說了算，經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)均衡理論，現(xiàn)在一些房地產(chǎn)的差別化主要是一些替代品，你把價(jià)格喊的太高，會(huì)有其他的替代品出來。開發(fā)商要盡一點(diǎn)社會(huì)責(zé)任，一個(gè)企業(yè)對(duì)社會(huì)有好的口碑，社會(huì)責(zé)任好，良心企業(yè)，他這個(gè)品牌也會(huì)給他帶來無窮的效益。這是肯定的。
主持人：中航科技城現(xiàn)在有沒有價(jià)格確定？
中航科技城：目前還沒有。
主持人：今年會(huì)公布嗎？
中航科技城：現(xiàn)在還在定？我們項(xiàng)目是比較大的，在做規(guī)劃的時(shí)候是比較慎重的，因?yàn)槊孔鲆徊蕉际且愕模ㄎ覀児居泻芏鄬I(yè)人士給很多的意見，我們會(huì)吸收這些意見，進(jìn)行一些調(diào)整。我們現(xiàn)在在規(guī)劃當(dāng)中，暫時(shí)沒有對(duì)外信息公布。
主持人：我們比較期待這個(gè)項(xiàng)目，我知道這個(gè)項(xiàng)目是從規(guī)劃局知道的。然后打電話到規(guī)劃局問的時(shí)候，他跟我講了，專門找了一個(gè)做這個(gè)規(guī)劃的人解釋了規(guī)劃，看了一下圖紙。
汪曉霞：今年會(huì)上市嗎？
中航科技城：今年會(huì)有一些動(dòng)作，我們希望循序漸進(jìn)的，慢慢的讓大家接受，我們不希望讓人覺得我們是御駕親征的感覺，我們希望能給這個(gè)城市錦上添花，我們想提高大家全新的生活方式，讓南京人真正的感覺到在南京1.5線的城市也感受到歐美城市的感受。
主持人：我們共同期待。