主持人：歡迎大家的到來。新型城鎮化的核心是以人為本，隨著農業轉移人口市民化進程的持續推進，無論是從農村到城市的轉移，還是不同城市之間的轉移，都必然擴大對住房這種基本生活資料的需求規模。 同時，新增城市人口的住房需求也必然對房地產市場格局帶來新的變化，目前一部分熱點城市房價高漲、住房緊缺；而另一部分城市房地產市場卻出現“空城”“鬼城”的現象，新型城鎮化該如何促時房地產業健康發展？如何為農業轉移人口住有所居提供保障？針對這一系列問題，本期《新華有約》邀請到南京多位業內人士共同探討。 新型城鎮化有兩個關健詞，一個美麗中國，一個城鎮化，張教授，您如何理解這兩個關健詞，這兩者之間有什么內在關聯？ 張啟祥：以我的理解，美麗中國最核心的是李克強總理說的人的現代化，現在又講人的文明程度，講遠一點就是人的公民意識，我們一步一步過來，從農民到公民，這里面有很多事情要做。我們第一步是農民轉為市民，在人的城鎮化的同時，把自然建設的更美麗，保持自然風光，保持住子孫后代的資源遺產，現在很多熱點，包括霧霾和環境污染，都提到了這個問題，如果要城鎮化，把環境透支了，就不是我們要的城鎮化了，就失去意義了。我之前寫過很多文章，我們之前的城鎮化過程主要偏重于土地的城鎮化，把縣改為區，農民身份轉變，從村變成社區。土地城鎮化很容易辦到，尤其在我們這個體制下比較容易。但要實現人的城鎮化，就有很多的工作要做。 主持人：要有一個長遠的大計。 張啟祥：現在提出美麗鄉村，這個話我有一個PPT里面用了一個資料，美國衛星拍的中國城鎮化的示意圖，燈光效應，長三角地區明顯亮一些，到南京這邊，到合肥這邊就黯淡了。但是城鎮化不是村村冒煙，我們是要美麗中國。這個從全局來看，會是比較生態、和諧。講個具體的例子，當前的霧霾現象和其他的一些污染嚴重的情況，從科學的角度是我們透支了，對大自然進行了過分的索取，所以造成了環境上我們不愿意看到的局面。 我們講要新型城鎮化，不是村村冒煙，應該是把資源集約化利用。 先說這么多。 主持人：張教授是講了一個宏觀層面的東西，我們關注一下房地產，隨著城鎮化的推進，對房地產的格局會產生什么樣的影響？請問世聯地產。 世聯地產：一個是開發模式上會偏向于旅游地產，包括溧水高淳去年的規劃，以及今年江寧的規劃來說，都是利用現有資源，以旅游帶動地產，所以旅游地產會在下面有一個興起。另外一個，城鎮化中必然會帶來一個工業化的推進，工業化會產生一些污染，下面住房會比較偏向節能、綠色、科技的住宅，這是兩個方向。 主持人：我們想聽聽汪曉霞老師，您從媒體的角度談談我們城鎮化格局的變化。 汪曉霞：從這次全國兩會來看，李克強總理的政府工作報告中對新型城鎮化有一個表述，他主要是提了三個一個億。三個一億主要是著重解決好促進約一億農業轉移人口落戶城鎮，一億人居住的城鎮棚戶區和城中村改造，還有一億人在中西部地區實現城鎮化，這個會形成未來房地產發展的巨大動力。我們知道有序轉移農業人口戶籍改革，會把更多的農民吸納到城市里面來，這會形成一定的房地產需求。包括這個不斷的人口增長，穩定的工作居住環境也會有一定的提升，現在我們在進行務工人員的住房保障，而且他們的收入不斷的提高，這個都可以促進經濟實力新市民的購房需求的釋放。我們也看到，他實行不同城市差別化的政策，這個也會加速城鎮住房需求結構的變化，根據不同的人群打造不同的住房產品，還有一個是說這個棚戶區的改造，實際是一個政府托底民生，讓更多的中低收入群體住有所居，另一方面，企業通過債券融資可以得到一個輸血，可以通過舊城改造和棚戶區改造，獲得一些資本市場的融資實現利潤。 主持人：實際上我們有一個觀點，城鎮化未來會拉動40萬億的投資，我想聽聽開發商的看法，中航科技城，您認為我們房地產在這個40萬億里面會有什么樣的機會？ 中航科技城：其實我們作為開發商來說，也是比較支持城鎮化建設的，尤其是國家也有很多的政策，現在在扶持這個方面。對于我們開發商來說，作為城鎮化，我們更多的會考慮投入旅游地產，因為旅游地產是最容易達到效果的。包括我記得去年也提到，在一些城鎮有很多小產權的房子，之前大家都覺得這個概念是很模糊的，不知道最后會是什么樣子。去年在會議上明確，小產權房是不允許轉正的，所以陸陸續續我相信政府也會有很多動作慢慢改善這個問題，這對于我們開發商來說也是一個機會。因為小產權房一旦動起來，土地會越來越多。 主持人：張老師您曾經說過一句話，南京市場是賣什么東西可以賺錢，您能不能談談。 張啟祥：當時是談了一些長三角的好，談了一些數據，談了對長三角的投資和做生意，當時的意思是說，在中國投資首選長三角，如果是泛泛的講。像大學生就業，實際上已經有一些不成文的對比，上海最好。雖然成本高，但是機會多，賺錢的渠道也多，還有一個更重要的，他的成長空間也大，做生意的空間也大，機會相對比較多。所以有時候你別把成本看的過重，成本是可以通過利潤和增值消化掉的。所以，從這個意義上講，長三角還是不錯的一個投資福地。說到南京，我這邊有幾個數據，南京13年經濟增長也算可以，13年是8011億，增長是11%，這個在全國水平是中等偏上，南京之前在城市當中的排位是45位，現在是43位。我提醒大家，南京的服務業可圈可點，服務業占比已經占到54到55%。這個標志著南京城市的特色顯現出來了，科教城市，南京的教育是非常棒的。我們進入視野的是幾個名牌大學，其實南京幾個職業學院，或者職業專科學校也是很棒的。包括我們14所自己也有培訓學院，培訓出來的就可以直接上崗工作的。還有其他的一些不為人知的學校，無線電學校、輕紡輕工，包括動漫電影都有。這個就帶來了新的活的勞動力，20歲左右的勞動力通過技能的培訓立馬就可以變成鮮活的勞動力，在城市扎根留下來。我們看到大學畢業生按照市場規律，找到一些自己的生存空間，我做過一些調查，珠江路很多電腦公司，很多職員都是合肥、石家莊這些地方的學校，什么輕工學院，什么中文系，他們自己找到南京發展，因為從某種意義來說，他們一步到上海有點難度，就選擇發展比較好的替代城市，比如南京。再說南京，我對它很有感情，15年前，我受揚子晚報的委托，做了一個五萬份的問卷調查，這個很值得和大家分享。就是兩萬個回件里面，南京市民的職業崇拜教授是第一位，第二是官員，第三位是企業家。南京人崇尚教育，教育是放在第一位的，第二位是官員，第三位是企業家。這個跟廣州，或者說跟美國相比，剛好相反。廣州那邊第一崇尚的是企業家，或者說商人，女孩子找對象，商人就是有錢人，就是第一位的。第二位是教授，第三位是官員，因為官員從某種意義來講，一旦規范化、法制化，官員不吃香已經成為定局，四五年前我講過這個觀點，當時很多人認為不可能，認為我瞎講，現在很多人打電話給我，你講對了。現在不是說很不吃香，但是漸漸的不吃香，現在公務員都規范了，那么多的規定都出來了。再一個，相對來說，南京的環境承載量要比武漢、沈陽等城市好，環境有一個名詞叫做容載率，這個平方公里能產生多少產值，這是有一個定值的，超過了這個量環境就會很糟糕。我們回到新型城鎮化，說到一個承載率的問題，我以前寫過很多新型城鎮化的文章，很多在頂級期刊發表。主要是講不一定那么均衡的搞工廠，我們按照村鎮可以有一些分工。比如說黃山，非常美麗的風景區，還有杭州，也是一個很不錯的旅游城市，在杭州的上游有一些小工業，存在水流污染，包括一些小鋼鐵、小水泥，杭州市政府和安徽省協會，你們把這些工廠關掉， 我們給你們錢。于是這就是我們現在流行的碳交易的原始雛形，我不污染，我不開工廠，但是我對環境的貢獻，你要用GDP和財富給我補償。這是我們在十六大到十八大提倡的以經濟手段管理經濟。最近，習總書記講了一個非常重要的現代化，國家治理現代化，個人以為，這在我們新型城鎮化當中也用的著，國家治理一定要放到現代化的高度，法制化、科學化等等，國家治理要現代化，這樣包括霧霾，包括城市治安都是一個綜合治理的過程。所以整個治理現代化也給我們各級官員或者各級企業家提上了議事日程，甚至我們公民也有一些思考。 主持人：您覺得城鎮化對房地產有什么機會，如何抓住這個機會？ 張啟祥：我講的相對宏觀一些，最近三五年提的比較多的是啟動中國經濟的兩大支柱，或者說杠桿，一個是新型，還有一個是現代服務業。現代服務業，克強總理在即將當總理之前，在當處場合提到，現代服務業是我們發展經濟的非常的支柱。在新型城鎮化方面提到可以消化很多產能過剩，使很多鄉村的硬件改善。講一個例子，全國的鄉村以下的廁所如果改造一下，全部翻新，這個對GDP有0.5%的貢獻。除了廁所，還有衛生院、鄉村教室、公共衛生、地下排水等等，如果這些都啟動起來的話，會帶動很大的增長。再就是農民轉變成為市民以后，相對收入要比較固定，他就敢消費了，一消費稅收又擴大了。第二塊是現代服務業，如果狹義說就是為科技服務、為生產服務的服務業，并不是洗澡堂、理發店這樣的服務業，包括金融、教育等等。現在服務業的空間非常大，在全世界貿易總量里面，最賺錢的還是服務貿易。你光生產一千輛汽車，還不如生產兩個芯片和兩個程序。所以，現代服務業和新型城鎮化是兩個啟動中國經濟的杠桿。 主持人：實際上是城鎮化給我們帶來的紅利。 張啟祥：城鎮化里面牽涉到一個房地產，我之前說過一個觀點，已經趨向于利潤均衡化，你想在房地產里面發大財，或者賺一個大的利潤不太可能。當所有人都趨向高利潤的時候，利潤必然下降，就趨向均衡。當有人不干了以后，第二年第三年以后又回到均衡線上，這就是均衡理論在起作用。我們房地產也有這樣的類似因素在里面。兩會期間，李克強說對房地產是差別化調控，這個差別化或者個性化，或者個案化，這個里面非常有文章可做了，我們房地產的人都喜歡研究一線城市、二線城市、三四線城市，有的把南京定義為1.5線城市，這個也不是沒有道理的。南京未來的發展空間是非常非常看的見的。12條地鐵，現在已經通的三條地鐵，包括青奧會舉辦以后，城市的面貌和功能會得到大大的提升，而且我個人一直認為，南京是上海特大城市的替代品，很多東西上海做不了，或者成本過高的，可以到南京做。而且南京這個城市科研實力比較發達，而且南京是全國唯一一個科研機制改革試點城市。所以很多東西可以先行先試。在南京創業或者是樂業的工程師、大學生有用武之地。市政府、省政府也不斷草擬一些鼓勵政策，我也參與過一些工作。我曾經到人才市場看到一個大學生手冊，以前西安大學生到南京落戶有很多門檻，現在不限制了，只要有大學文憑，到南京落戶都可以享受到就業優惠政策，非常好。這個對南京房地產也是一個利好。為什么？這些大學生來了以后要租房，租房的量大了以后，也會促進房價的趨穩。現在有幾個詞很有意思，中央一直提房地產趨于理性，這個理性就是均衡，大起大落的時代，大起大落的結局是多數人不愿意看到的。最后就剩下均衡。老張說房價以后的走勢怎么樣？我就用了一個關健詞，就是微漲，微到什么程度？能不能有一個具體數字，參照國務院發言人的口徑，就是高于存款利率，低于GDP，或者在GDP增長率左右。實際上從某種意義來講，只要和GDP同步的話，等于是變相降價了，因為人民幣在貶值，通貨膨脹壓力還存在。今天有一個無厘頭的提案在網上爆炒，說我們國家應該降工資，普通農民工從120漲到200還讓不讓人活了，這個應該讓市場起作用，企業要做的是消化這個成本。這個消化的過程中房地產價格也起到一個成本的作用，能不能認為房價略微讓一點，讓這些在南京創業樂業的年輕人有一個奔頭。 主持人：汪老師，您認為城鎮化會不會推動房價的走勢？ 汪曉霞：城鎮化對于房價的推動，實際上這個問題還是一個比較有趣的問題，我們之前會把這個城鎮化等同于土地的城市化，我們也看到之前很多城市走過的路程，確實是土地的城鎮化遠遠的快于人口的城鎮化。這個實際上就形成了我們業內所說的造城運動，實際上新城的設立一定程度上確實是可以給地方經濟注入強大的活力，比如蘇州新區、蘇州工業園區、昆山開發區，他們帶動了經濟。但是很多三四線城市不具備這種把城市長成巨人的條件，他們也規劃新城，我來之前還特意查了一下去年發改委的數據，這個調查的144個地級市里面很多都提到了建新城，占到了92%，平均每個地級市提出建設1.5個新城和新區，161個縣級市提出新城新區的占到的47.6%，這個新城新區的提出就是為了土地財政，而且在一張白紙上建設一個城市，成本是很低的。尤其是我們省的蘇北一些地區，也是這樣，通過賣地引進項目，通過這些項目一方面增加財政收入，也增加GDP。導致的后果我們也看到，確實是地價步步高升，也拉動了房價，產生了這樣的效果。但是最近這一兩年，我們也發現，出現了一些非常有趣的現象。之前的造城運動和所謂的城市化帶動房價上升，在一些城市已經產生了負面的效應，包括蘇南的一些城市，包括無錫，他就是因為之前的新區設立很多，人口的導入，包括產業的支撐跟不上，包括配套設施也跟不上，在這種情況下，所謂的城鎮化對于房價的拉動已經起到了一個負向的作用，房價開始下跌。 主持人：一個加法一個減法。 汪曉霞：我們覺得，我看到也有專家做過研究，當你的人口超過一百萬以上的時候，這個時候城市適合將密度過高的人口疏散到新區，這時候我們設立新區建設新區，發展城鎮化，不斷的擴張城市，這個是可以的。但是不是說你所有的城市，本身人口導入就很少，還要規劃新區，就會變成空城和鬼城。所以所謂的城鎮化會不會推動房價，這個要辯證的看到。 主持人：我們今天邀請到的是中航科技城的代表，我們也是一個城的概念，這個是房地產業態的概念，能不能介紹一下中航科技城的情況。 中航科技城：我們中航科技城和城鎮化是有很大區別的，首先我們是在城市的核心土地上造一個城出來，我們希望這個城可以成為南京的新中心，我們也希望任何一位業主在這個城里面全天享受自己的生活。我們這邊的業態主要是可以在這邊工作和生活，也可以在這邊消費，也可以讓孩子在這邊受教育。 主持人：有寫字樓、商場、酒店和生活區。 中航科技城：包括中央公園。 主持人：這是一個趨勢嗎？我們拿地的時候會要求住宅商業一起拿？ 中航科技城：我們一開始做規劃的時候，我們目標就是希望這樣，達到這個目標。 主持人：世聯地產，您作為一個代理商，造城運動會不會造成房價的升高？ 世聯地產：推動周圍的地價是肯定的，海南之前城鎮化的時候，周邊的地價帶動GDP上漲很快，對于南京來說，現在溧水高淳已經有很多很著名的房企過去。對這兩個區來說，以后的房價上漲是肯定的。但是這個房價上漲應該也是在他的一個城鎮的范圍內，并不能說完全跟市中心相同等級的上漲。包括他城鎮化會帶動一些商業地產、旅游地產和養老地產，城鎮的商業地產和市中心的商業地產是不同的。城鎮的商業地產是比較指標性的建筑，會通過這個指標性的建筑擴充商業地產。城市中心的商業地產現在越來越趨向于城鎮的概念，是一個越來越包含性的商業地產。城鎮化是一種以中心城市帶動周邊資源的過程。這種過程中肯定會造成一些商業的興起，包括他房價的上漲，這是肯定的。 主持人：還有一個問題，現在包括萬科、保利、恒大都在做土地儲備，到處拿地，而且在招聘很多人，意味著下一輪的拿地要開始了，這樣的土地儲備不斷的進行，會不會產生一些失衡狀態？包括結合城鎮化的情況，請汪老師談談。 汪曉霞：確實，大開發上的土地儲備對他們來說是很重要的戰略，我們也知道，對開發商而言，土地是他們的糧食，如果沒有土地就意味著他下面的開發就是無米之炊。而且我們也看到去年的市場非常好，而且萬科保利這些的企業銷量非常高，回籠的資金非常豐厚，這時候進行土地儲備是非常正常的戰略。我采訪的時候也聽到一位開發商說我們為什么要拿地，因為現在我拿了地以后，我會用這塊地抵押，放在銀行抵押，現在銀行對開發這塊控制比較嚴格，我沒有土地憑什么貸款。如果土地儲備越多，我就可以通過土地獲得的融資也越多越便利。 主持人：就像資本游戲不斷的持續下去，不拿地就沒有辦法進行下一輪的游戲。 張教授，您怎么看？ 張啟祥：關于房地產企業拿地的事情，我個人判斷，這里面有一定的風險，當然，剛才說這個口糧和基本原材料，這是肯定的，關鍵是這個口糧是精做還是細做，我想給網民一個分享，不要寄太大的利潤想象，成本加利潤即可。現在二線以下的城市肯定是必降無疑，但是1.5和一線城市還有上漲的空間。而且我得到一些消息，城鎮化的進程是放慢了，是因為要規劃領先，制定出一些硬性的規劃，不能破壞山水什么的，把這個定下來以后，甚至于包括農民不準散落街頭，要有安置，還有什么要當地居民30%以上不反對城鎮化才能實施，這些要求都要在規劃里面體現，之所以這個規劃沒有出臺，其中就有這些細節在里面，如果太嚴的話，開發商會受不了，太松對也不利。國家要拿捏這個分寸，對國家的可持續發展有好處，這個就考驗我們領導人的智慧，也考驗我們企業家的智慧。我個人認為，一個好的房地產，或者一個好的樓盤無外乎三個元素，生態元素，當前當下提到更高的高度，第二個是便利程度，什么是便利，你在夫子廟的樓盤和江寧的樓盤，看病和吃小吃肯定不一樣。包括在江寧很多老人晚上生病就抓瞎了，想吃點東西也不方便，包括小孩上學，一天多十分鐘，365天就不得了。所以一個房地產的便利是很大的因素。便利還包括交通、硬條件的改善。第三個是服務平臺，現在很多樓盤，幾乎沒有不帶物業的樓盤，十年前、二十年前就沒有物業，有的是兩毛錢一平米，現在都是有物業，而且大家都了解，都是一塊以上了，有的兩塊三塊。這個服務平臺也是我們房地產競爭的很重要的因素。為什么一些高檔的酒店式公寓受歡迎，這個里面有服務在里面，也可以帶來附加值。所以我們講新型城鎮化，我個人認為還是在精細上做文章，不要泛泛的批一塊地就是城鎮了，要在精細化上做文章。即便是農舍，農民的屋子，也應該打扮的漂漂亮亮的。這個在日本，在英國、新加坡都有例子。我們蘇南地區也有一些地方，農村的住戶很漂亮。當下的新型城鎮化，或者講房地產開發，精細化工作這個課還要補上。有人說補精細化最前面的課是補什么？是標準化，這個標準化也是很重要的事情。講到標準化，我想跟大家分享一個非常通俗的案例，之前在一個主流媒體上看到，批評標準計量局搞了一個饅頭的標準，說閑著沒事非要搞這個饅頭的標準，其實這不是沒事找事，這是對我們食品工業長足發展的鋪墊，必須要做標準，為什么日本的大米好，他們的大米有將近一千多個指標，你想不到的，他曬了多少太陽，施了多少肥，都有標準的體現，我們的指標只有他的十分之一，光一個米就有一千多個指標，那饅頭能不能有指標？如果沒有指標，將來出口遇到健康問題、營養含量問題，你打官司也打不贏。這個例子在很多方面都有體現，中醫藥產業，中國是中醫藥大國，但是我們現在的中醫藥產業的產量還不如韓國，韓國到東南亞出口的中醫藥藥材遠遠超過我們中國，這個就是吃虧在標準化。所以麥當勞出來的產品，為什么在仙林和江寧都一樣，甚至在上海也是一樣，就是基于標準化。 主持人：那房地產行業呢？ 張啟祥：房地產行業將來經過一輪或者幾輪的激烈競爭以后必然走向標準化。而且這個標準化有好多，可以是基于民間的需求，一些老百姓的需求，一些知識分子的需求，可以說是私人定制。基于標準的服務有很多文章可以做。我說兩個例子，之前一個北京的房地產開發商他的廣告詞是說本樓盤沒有一個探頭，這是他的廣告詞，這個沒有探頭算什么？我們治安沒有保障了，他下面解釋了，我們全靠人工巡邏，15分鐘巡邏，你的隱私不會受到任何泄露，這是一種高檔的定制，類似成龍這種級別的人，他進出不希望別人看到，直接車子開到地下室，從地下室直接上去了，非常隱私。 汪曉霞：教授從面粉講到面包了。 主持人：中航科技城算城東區域，那邊有金城廠，我們對那塊的土地利用有沒有什么規劃？ 中航科技城：金城這塊土地，從中航工業過來已經有60多年了，這塊土地上已經經過三代航空人，每一代在這里就職和有過關聯的人都很有感情，我們做規劃的時候，也有一些保留建筑，對這些建筑進行適當的改造和修復，滿足他之后的需求，但是我們會保留下來，這也是我們對歷史的遵守。包括廠區也有一些很多年的樹木，這些樹都會保留，這些真正的讓大家進了這個城，文化氣息會相當重。 主持人：說到品牌，現在很多人買房子會認牌子，有沒有人買我們房子是認我們中航這個牌子的？ 中航科技城：我們在南京是進駐比較晚的，但是在華南地區大家是比較清楚的，當然和萬科保利恒大這些做了很多年的房地產商有一定的差距，但是我們希望，中航通過中航科技城的項目能在南京得到一個華麗的亮相。 主持人：也讓南京市民對中航有更多的了解。 今年姜偉新部長說了雙向調控，我個人參加了這個聯合報道，就是一個差異化，我們發現南京和蘇州開年的時候，土地市場出現了新政，南京是9050，但是杭州和上海不一樣，他們沒政策，反而土地節節升高，我們預測到，是不是會出新政，3月1日發的稿子，3號出新政了。您怎么理解雙向調控，南京之前出了寧七條，各位對這個政策是怎么看的？ 汪曉霞：我來的時候，把姜偉新部長在去年的講話帶過來了，其實我覺得他說的雙向調控當時已經成型，那時候他講2014年房地產市場從兩個方面著力，第一是增強調控工作的針對性，要進一步強化地方政府穩控房地產市場的責任，同時針對房地產市場的實際情況注重分類指導。北上廣深等城市要落實差別化的信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地，房價下跌的城市要控制開發規模。第二個方面，他說要探索完善住房供應體系，這個更多是從住房保障方面來闡述的。另外一個，他也提到了一個強化房地產市場監控，我們現在可以看出來，政府的工作思路更多的時候，目前一個是抓民生托底，一個市場監管，然后各地因地制宜出臺自己的政策。這次李總理回答中外記者采訪的時候，他對這個問題也有闡述，他有八個字，分類施策、分層施策。比如蘇州，是針對商業地產市場過剩出臺了一些調控政策，上海是針對土地市場的，土地的集約利用。包括我們寧七條，是根據南京市場的供需緊張的狀況出臺了加大土地市場的供應，尤其90平米以下中小戶型的供應，就是針對普通購房需求的政策。這些可以看出是很個性化的，也是一個定制式的政策。所以我覺得，現在政府的調控思路確實是已經有所改變。不是一刀切了，是有差別化的。 我們以前也看到一刀切帶來的后果。其實三四線城市本來需求就不多，你還限購，你其實這個是用不著的，反而把市場搞壞了，所以我們一定要知道房地產市場是一個區域市場，一定要根據區域的實際情況。 主持人：世聯地產怎么看待這個問題？ 世聯地產：我們現在看到一刀切已經成為歷史了，未來的趨勢是地方政府有更多的自主權，這次提出抑制投資需求，我們數據顯示，07年和2010年的時候投機需求達到45%，限購以來，據一直保持在15%左右，所以這個抑制政策不會退出，限購還會繼續。另外，還提出了一個增強中小商品房供應，還要增加共有產權房的供應。另外，雙向調控來說，是保障剛需需求，包括現在利率政策的收緊，國家保剛需的政策核心是沒有變的。 主持人：開發商怎么看？ 中航科技城：住建部和房地產開發商有過多輪的磨合，現在住建部慢慢的也是更加市場化了，也能理解每個政策一定要更加的準確，就像剛才說的私人定制。也就是說，每個區域的情況是不一樣的，只有根據每個區域的實際情況來進行一個私人定制。這就是我的想法。 主持人：請張教授做一個宏觀上的分析。 張啟祥：雙向調控，有一個說法，對一刀切的形象比喻，北京生病全國吃藥，沒有必要。一線城市和四線城市肯定是不一樣的。我的一個個人研究體會，國家的調控越來越體現出智慧，表現在什么地方呢？實際上我在十年前就跟很多北京的一些經濟學者討論過這個問題。當時提出一個觀點，現在看來是符合實踐的，國家管住或者保障保障房，當時還有一個經適房，現在不怎么提了。李總理明確講，我們就是要保障，讓創業者和剛開始工作的人有房子住，沒有說買得起房，包括9050政策也有這樣的含義，就是保障基本面，年輕勞動力有房子住，這個住可以是租，也可以是廉租。甚至于大學老師，如果不愿意買房也可以租，這個政府可以有保障，這個占的比例，世界各國來看都在50%左右，有的還多一些。我們現在10%不到，這個比例要加大。李總理在答記者問的時候談到了具體的數字，這個是鋼性的。而且就這一塊地方政府感到吃力，但是吃力也要完成，這是政治任務。一旦這個保障實現了以后，商品房，或者說定制化的產品就是市場說了算，讓富人游戲，這個概念就是有漲有跌。或者說，讓市場說了算，政府就管住保障，包括現在提出為城市建設作出重大貢獻的農民工，讓他們有一個廉租房住，這個也是政府的責任。這樣保障房實現以后，商品房價格就不會太大的變動，會趨于穩定。這個里面如果要深刻領會什么是市場起決定性作用，我現在看到很多人買房子，價格跌了就去砸售樓處，這個一個是沒有契約意識，第二個，這個市場有漲有跌，沒有人說市場肯定漲，或者肯定跌，這是上下波動的。作為消費者也好，作為開發商也好，都要有這個理念，不要把漲了降了歸罪于某一個方面，這是不對的，這就是對市場的把握。保障房弄好，其他的就讓市場說了算，或者讓利潤率發揮作用，讓有錢人游戲。 說到保障房，我補充一下，沒有人說讓窮人買得起房，是讓你有房子住，在美國德國也不是所有人都可以買得起房子的，房子畢竟是一個不小的投資。換句話說，即使租房子一輩子也是一個很不錯的選擇，干嗎要把錢放在房子上，你想想看，一個人從生到死，有這么幾百萬的房產在那兒，經濟學上來說也不經濟。雙向調控我個人認為，不要期望于保障，也不會看到暴跌，因為我們調控房價的手段多了去了。現在廉租房、公租房這塊，個人認為力度還可以大一些，思路還可以再放寬一些，換句話說，動員社會的力量。現在開發商拿地，或者做規劃的時候，政府已經開始做一個配建原則，必須有三分之一的公益面積。整個的過程，我們逐步在規范，規范到最后就是趨向于均衡。 用市場價值規律說了算，經濟學有一個均衡理論，現在一些房地產的差別化主要是一些替代品，你把價格喊的太高，會有其他的替代品出來。開發商要盡一點社會責任，一個企業對社會有好的口碑，社會責任好，良心企業，他這個品牌也會給他帶來無窮的效益。這是肯定的。 主持人：中航科技城現在有沒有價格確定？ 中航科技城：目前還沒有。 主持人：今年會公布嗎？ 中航科技城：現在還在定？我們項目是比較大的，在做規劃的時候是比較慎重的，因為每做一步都是要精算的，包括我們公司有很多專業人士給很多的意見，我們會吸收這些意見，進行一些調整。我們現在在規劃當中，暫時沒有對外信息公布。 主持人：我們比較期待這個項目，我知道這個項目是從規劃局知道的。然后打電話到規劃局問的時候，他跟我講了，專門找了一個做這個規劃的人解釋了規劃，看了一下圖紙。 汪曉霞：今年會上市嗎？ 中航科技城：今年會有一些動作，我們希望循序漸進的，慢慢的讓大家接受，我們不希望讓人覺得我們是御駕親征的感覺，我們希望能給這個城市錦上添花，我們想提高大家全新的生活方式，讓南京人真正的感覺到在南京1.5線的城市也感受到歐美城市的感受。 主持人：我們共同期待。
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