出品：新華房產頻道廣州站
本期責編：彭浣鋆 胡天祥 張筱姝 盧永城 趙毅 丁如君 李慶招
本期美編：李素琴
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“企業到了一定規模之后利潤率反而下降，這是中國房地產市場的發展趨向，一方面土地成本越來越高，另一方面競爭越來越激烈，房地產企業不可能再獲取高額利潤。”正如易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱所說，2014年房地產行業發生了以巨大的變革，房企之間分化加劇，出現了三個陣營。
丁祖昱認為，處于第一陣營的房企在保持規模上升的同時都在探索一種適合自身發展的轉型方式。“萬科提出要進入家裝產業、萬達走國際化路線、恒大多元化跨界。”【詳細】
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規模擴張致房企競爭加劇
日前，各大房企陸續發布年終銷售業績，綠地集團以2408億元銷售總額、2115萬平方米的銷售面積登頂2014年度中國房企榜首，其國內收入2255億元，較上年增加43%，海外收入達到153億元，較上年增加467%。在業內看來，2014年綠地實現高速增長與其海外突出表現密不可分。
同樣位列榜單TOP10的萬科，今年12月萬科實現銷售面積206.8萬平方米，銷售金額250.3億元，同比分別增112.0%和128.7%。2014年全年累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，分別比2013年同期增21.1%和 25.9%。
回顧過去的一年，轉型成為萬科提及頻率最高的詞匯。 2013年，郁亮首次提出，萬科將由傳統的住宅開發商向"城市配套服務商"轉型。經過這一年多的探索和嘗試，轉型的思路變得逐漸清晰。"具體而言，未來萬科的業務將分為三部分，"郁亮表示，"在傳統的住宅領域，我們會按照'好房子、好服務、好社區'的'三好'標準，繼續為城市家庭提供優質的居住服務；同時，我們也會積極拓展消費地產和產業地產領域。"【詳細】 -
多元化跨界還需三年摸索期
事實上，在今年上半年恒大業績發布會上，許家印就曾高調表示恒大堅定不移的發展多元化，根據市場抓機遇。許家印認為，世界500強企業絕大部分發展到一定程度和規模后，都會選擇多元化戰略。恒大的規模、團隊、品牌，如果不走多元化戰略，會失掉很多發展機會。
對此丁祖昱表示，“房企在多元化探索中分兩種方向，一種是在房地產上下游，另一種則完全偏離房地產行業。例如恒大現在做文化、糧食、快消、光伏，與房地產完全不相干，這是一個摸索的過程，為未來房地產規模很難再持續上升尋求可替代方案。很難去判斷這種轉型的好與不好，轉型是否成功可能要到2018年才能判斷。”【詳細】 -
海外地產是契機抑或盲目擴張？
近幾年，開發商加大力度深耕海外，據機構不完全統計,2012年以來綠地、萬達、碧桂園、萬科、等十余家大型房企,在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資規模已達上百億美元。2014年國內房地產市場低迷或成為了開發商投資海外力度加大的重要導火索，海外地產驟然成為了中國房企的又一戰場。
雖然近幾年，中國客戶在海外房地產投資成幾何翻倍，但單靠國內客戶，顯然難以養活開發商已經或將要開發的所有項目。協縱國際集團創始合伙人黃立沖表示，很多海外擴張的房企，針對的潛在客戶還是中國人，會選擇一些不是正常國際房企可能選擇的地方，比如說，馬來西亞。當地的需求不夠剛性，投資的回報可能會很小，未來可能面臨轉手或出租困難的窘境。除了要面臨客戶局限大的困難，高力國際調研及咨詢董事陳厚橋則強調，房企投資金額如此之大，還將面臨市場、政策以及資金等方面的風險。【詳細】
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“500-1000億間中等規模的房企，主要操作方式是實施區域深耕，以前是布局某個城市，現在更多是布局大區，從而提高在某個片區的市場占有率，最終提高市場份額，增加競爭力。”日前，克而瑞負責人在接受新華網采訪時，向記者介紹第二陣營房企目前正在踐行的發展策略。
深耕大區域、初步完成全國化。在這點上，龍湖、華潤、金地、世茂正在做，或者正在思考怎么做。【詳細】 -
房企第二陣營深耕區域
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由點及面 區域深耕
以上海為中心，輻射周邊，最終確立長三角區域布局，這是世茂的做法。
1989年成立的世茂集團，于2000年在上海開發第一個樓盤項目之后，便一直深耕于上海，不越“雷池一步”。
發展策略的改變是在2004年，是年7月，世茂成功競得南京下關寶善地塊項目，此舉意味著世茂長三角戰略正式拉開序幕，邁入急速擴張軌道。此后，世茂又伺機進軍昆山、常熟、紹興、蕪湖、嘉興、常州、杭州、蘇州、無錫等城市。
世茂的發展或許是第二陣營房企們的縮影，卻不是全部。與之相比，龍湖給人的印記則更為“地域化”。重慶與龍湖，一座城市與一個企業，在很多人心中似乎已經緊緊相連在一起。
從區域統計來看，更能清晰看出龍湖布局的重點。西部城市中，龍湖集中精力發展重慶、成都兩地。在重慶，龍湖在售項目達十個，成都則為5個。在長三角，龍湖布局范圍最為廣泛，上海、常州、無錫、杭州、寧波、紹興、蘇州均有龍湖項目分部。而在環渤海地區，龍湖也相繼進駐北京、沈陽、濟南、青島、大連等城市。
而在已經完成中西部、環渤海、長三角三大區域的布局之后,龍湖又將下一個戰略布局的區域鎖定在華南的珠三角核心城市廣州、深圳。2014年年末，龍湖競得廣州華美牛奶廠兩宗地塊，繼在同年2月份土拍中不敵中海之后，終進廣州。再加之龍湖此前進駐福建、佛山兩地，龍湖的華南區域布局已初具規模。 【詳細】 -
擴張下的隱憂
從以往第三陣營房企的追求規模，到更高一個層次的開始向外擴張，這似乎是房企良性發展過程中必經的一步。但在大步向全國擴張的進程中，第二陣營房企不得不思考，在沒有地緣優勢的壓力，加之必須直面本土企業的競爭下，房企能否扎根外土？
“房企擴張所面臨的風險程度不能一概而論。”廣州世聯市場研究部總監崔登科向記者指出：“如果房企的全國性擴張是在一線城市的住宅板塊還好，若是擴張主要為三、四線城市，或一線城市的高端地塊，則需要警惕。”
在廣州，富力是絕對的“地頭蛇”。富力地產開發的起點是“城中城”。在廣州珠江新城，從03年拿到第一宗地，到而今開發近17個項目，將珠江新城儼然打造成“富力新城”，富力用了12年。
但在外拓過程中，富力走的并不安穩。繼2005年進軍北京之后，富力地產于2007年高調宣稱進入華東市場，斥資5.4億元選中上海青浦區一處地塊作為富力在上海的第一個項目，展開華東攻勢。由于恰逢金融危機，加之定位不清，富力上海在昆山的項目從11000元/平方米調價至7000元/平方米，仍然乏人問津。
“第二陣營房企的地位很尷尬，處于不進則退的地步，對于此類房企而言，往往欠缺全國化擴張的經驗。一旦采取孤軍奮戰的做法，就會在招攬客戶方面缺乏優勢。所以在全國擴張中，與本地房企聯合開發或者打造地標性建筑以贏得政府優惠政策，則是房企扎根外土、降低風險行之有效的策略。”嚴躍進續指。
“不論是哪一陣營房企，2015年一定是現金為王的，擴張到全國得走快銷路線，現金流方面也是個問題。”崔登科指出，現金流是擺在房企全國擴張中亟待解決的問題。【詳細】
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“在‘大者恒大’的背景之下，小房企求規模的方式是做小而美非大而全。有自己的特色，做出自己的風格，找到自己的核心競爭力是關鍵。”
——同策咨詢研究部總監張宏偉。【詳細】 -
規模擴張成第三陣營房企共識
如果說，行業調整，給財力雄厚的大型房企開啟了一扇新的窗戶，那么，對于資金實力相對薄弱的第三陣營房企來說，這波行業調整潮，更像是一場逆流中力不從心的搏擊，稍不小心，不進則退。
但船大才能抗風浪，越是在逆流里，越要求規模，只有快速成長起來，才不會在大魚吃小魚的商戰里，成為被吞并的一方。這一點，對同處于第三陣營的越秀、奧園、合景等房企來說，已經是一種心照不宣的共識。
以越秀地產為例，其于1月13日發布年度業績顯示，2014年，越秀地產累計合同銷售額達220.14億元，這意味著這家擁有31年歷史的老牌粵派房企順利完成2014年度銷售目標220億元。在擴張的進程中，有注重張弛有度和能力提升的，如越秀；也有找準定位，深耕某個區域的，如奧園。
2013年開始，奧園地產宣布進入發展快車道，鎖定“商住雙線發展產品”的策略，深化項目標準化開發模式與多渠道營銷模式，業績持續穩健發展。此外，奧園近期還以增資擴股方式引入華夏保險為戰略投資者，進一步強化了現金流，有助合理控制負債比率。其于今年1月8日宣布，2014年全年累計實現未經審核合同銷售金額約人民幣122.2億元，合同銷售面積約134.3萬平方米，同比分別增長約22%和25%。
規模擴張，對于以品質起家的合景泰富來說，是一個全新的挑戰。“我希望2015年能夠過300億。”在合景泰富董事局主席孔健岷的設想中，未來幾年合景會向量的方面發展。
與大型房企相比，合景泰富的規模還不能與之相提并論，但其高利潤，卻一直為業界所望塵莫及。截至2014年6月底，合景泰富的凈利潤率為24.7%，毛利約19.4億元，較2013年同期上升16.4%，毛利率錄得35.7%，與去年同期的35.9%基本持平。【詳細】 -
走得快與走得穩之間的平衡術
同樣是規模擴張，實力差距不大的第三陣營房企，為何表現如此迥異？白銀時代，第三陣營房企在走得快與走得穩之間，該如何平衡？
廣東省房地產研究會副會長、資深房地產專家韓世同在接受記者采訪時說道：“當下房企分化涉及到比較多的方面，比如說融資渠道、市場環境、拿地情況等。現在的情況是幾乎是大企業才有競爭優勢，融資利率低；中小房企拿地優勢不明顯，面臨的市場困境是融資困難，因為銀行在貸款方面較為支持大企業。強者愈強、弱者愈弱，形成一種馬太效應。這種狀況下，小企業為求生存可投靠大企業，可以以聯營的形式拿地或者開發項目，一個出地一個出錢。”同策咨詢研究部總監張宏偉則認為，在“大者恒大”的背景之下，小房企求規模的方式是做小而美非大而全。有自己的特色，做出自己的風格，找到自己的核心競爭力是關鍵。
其續指，現在小房企在公開拍賣住宅用地上很難與大房企競爭，但是如果有自己的風格，如做綠色建筑，或者在養老地產或旅游地產有一技之長，那么在與政府談判的時候也更有話語權。【詳細】
