時(shí)下，部分長(zhǎng)租公寓在疫情沖擊下遭遇經(jīng)營(yíng)難題，但其借疫情漲租金、吃差價(jià)，單方面轉(zhuǎn)嫁成本，有違契約精神和社會(huì)公平。
疫情沖擊租賃行業(yè)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本
蛋殼公寓近日發(fā)布公告稱，在新型冠狀病毒疫情人口流動(dòng)限制及延遲開(kāi)工的影響下，國(guó)內(nèi)住房租賃行業(yè)受到極大沖擊，企業(yè)面臨著生存問(wèn)題。隨后，多地房屋業(yè)主反映收到通知，公寓“根據(jù)疫情近期走勢(shì)，自即日起將暫停付款，并執(zhí)行不少于30天的免租期。”
“蛋殼公寓強(qiáng)行要求我們減租。”廣州某小區(qū)業(yè)主唐瑤表示，“如不同意，就以不可抗力的名義單方面毀約。”
蛋殼公寓網(wǎng)站截圖
然而，蛋殼公寓對(duì)租客的房租并未相應(yīng)減免。根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的公開(kāi)信，該公司僅承諾為部分因延遲返工政策未能入住的租客提供日期不等的租金返還，但返還的租金不能提現(xiàn)，僅能用于抵扣維修金、房屋服務(wù)費(fèi)等。
住房租賃市場(chǎng)帶有明顯的周期性。受春節(jié)返鄉(xiāng)等因素影響，每年11月份到次年1月份是租房市場(chǎng)淡季。從2月份返工到4月份，隨著返程人流的增加，租房市場(chǎng)則迎來(lái)“小陽(yáng)春”。一來(lái)一去，租賃機(jī)構(gòu)在這個(gè)時(shí)間段基本處于保本狀態(tài)。
今年受疫情影響，市場(chǎng)規(guī)律被打亂，行業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的情況。多家長(zhǎng)租公寓表示，出于防疫考慮，監(jiān)管部門(mén)要求春節(jié)后至疫情緩解之前，不得新增招租。這就意味著今年春節(jié)后的租賃“小陽(yáng)春”不再，租賃市場(chǎng)流動(dòng)性降至冰點(diǎn)。
同時(shí)，各大城市嚴(yán)控流動(dòng)人口輸入，導(dǎo)致原有租客主動(dòng)或被動(dòng)不能返回要求退租或免租。不少租賃房成為空置房，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流是極大的考驗(yàn)。一家知名長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商CEO表示：“租賃機(jī)構(gòu)在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行主要是看現(xiàn)金流，疫情期間現(xiàn)金流驟降將導(dǎo)致銀行斷貸甚至抽貸。”
某長(zhǎng)租公寓內(nèi)，租客李苗在自己的房間內(nèi)吃早飯。新華社記者譚慧婷 攝
半月談?dòng)浾卟稍L發(fā)現(xiàn)，魔方、微領(lǐng)地、蛋殼等長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)普遍減免了武漢乃至湖北地區(qū)不能返回工作地的租客租金。“這部分租金約占我們營(yíng)收的10%，大企業(yè)勉強(qiáng)可以消化。但讓企業(yè)面臨壓力的是多地不讓租客返程導(dǎo)致的大面積退租，以及銀行不續(xù)貸的財(cái)務(wù)危機(jī)。”魔方公寓CEO柳佳說(shuō)。
微領(lǐng)地CEO周君強(qiáng)認(rèn)為，相較于集中式公寓，蛋殼等分散式公寓租用的基本是居民小區(qū)的房源，在疫情期間面臨的管理難題更大，因此資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)更高。“首先，國(guó)有企業(yè)業(yè)主免租的政策優(yōu)惠享受不到；其次，社區(qū)限制外來(lái)人口的政策更嚴(yán)。因此，分散式公寓的退租率和運(yùn)營(yíng)成本更高，一些企業(yè)吃差價(jià)、漲租等行為都是為了彌補(bǔ)虧空。”
多方應(yīng)尊重契約，友好協(xié)商共渡難關(guān)
北京金訴律師事務(wù)所律師王佳紅認(rèn)為，盡管受疫情形勢(shì)影響，但不能“一刀切”地認(rèn)定單方面轉(zhuǎn)嫁成本行為為“不可抗力”。
“2003年非典期間也出現(xiàn)不少租賃合同糾紛，但多數(shù)法院認(rèn)定為情勢(shì)變更，少有認(rèn)定為不可抗力的。如果認(rèn)為是不可抗力，將無(wú)法維護(hù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。”王佳紅說(shuō)，疫情并未影響公寓全部的經(jīng)營(yíng)行為，單純依據(jù)疫情就拒絕向房主支付租金或漲價(jià)是不公平的。
不少業(yè)主向半月談?dòng)浾叻从常陨硪脖池?fù)著房貸壓力，公寓斷租可能將產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致斷供。
目前，北京、深圳、上海等10余個(gè)城市的業(yè)主和租客已成立維權(quán)群，聯(lián)合抵制蛋殼公寓相應(yīng)條款。一些維權(quán)業(yè)主表示，將按照合同規(guī)定自然解約，并強(qiáng)制斷水、斷電、換鎖清租。這意味著，不少已經(jīng)付租給蛋殼公寓的租戶面臨被掃地出門(mén)的境遇。
周君強(qiáng)等認(rèn)為，面臨突如其來(lái)的疫情，政府、企業(yè)、房東、租客四方均應(yīng)出于社會(huì)責(zé)任，在尊重契約精神的基礎(chǔ)上友好協(xié)商，共攤成本。同時(shí)，地方政府應(yīng)保障租客依法享有的基本租住權(quán)。
廣東省公寓管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)徐再軍呼吁，業(yè)主給租賃機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)淖饨饻p免，獲得業(yè)主減免的機(jī)構(gòu)要相應(yīng)地把減免政策給租客共享。“政府宜考慮給個(gè)人業(yè)主和租賃機(jī)構(gòu)予以激勵(lì)措施，如個(gè)稅抵扣、專項(xiàng)補(bǔ)貼等；同時(shí)要求銀行允許企業(yè)還貸延期、避免抽貸斷貸等，從而讓整個(gè)鏈條上的各方共渡難關(guān)。”（記者 鄭鈞天 周強(qiáng) 荊淮僑）
